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旧改3年房价翻5倍,大通期货资管产品违约

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:110 发布时间:2020-03-22
摘要:对此,10月18日,北京一位资深信托人士指出,从整个资管产品的设立到违约,资管公司的募资环节就有诸多违规之处,整个产品架构中不设置担保措施实属罕见,不符合业内通行的做法

对此,10月18日,北京一位资深信托人士指出,从整个资管产品的设立到违约,资管公司的募资环节就有诸多违规之处,整个产品架构中不设置担保措施实属罕见,不符合业内通行的做法,不排除利益输送的可能。截至记者截稿,一些投资者以侵权责任纠纷为由将当事方天津大业亨通资产管理有限公司有限公司”,简称“大业资管”)、光大兴陇信托有限责任公司诉至法庭,具体开庭时间尚未确定。

她脚蹬运动鞋,身着一套运动服,过于休闲的装扮与惯常西装革履的房产中介相比,着实有些随意。但乍一开口,职业身份不言而喻。

这种微妙的关联关系,让不少投资人诟病:当风险来临时,大业资管是否以投资人的最大利益为重、及时采取措施维护信托财产安全?

不过,佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示,这类交易一定要走正规的过户流程,并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房,很难等的。”他摆了摆手。

尽调报告错误百出

“早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“撮合”了不少回迁房指标交易。

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城中村回迁房生意

中国证券报记者调查获悉,尽调报告出具的投资经理签名人为“方永存”。他是上海一磊资产管理有限公司综合管理部总裁助理,并不在大业资管21名员工之列。

“签完《房屋转让合同》,最好双方一起带上前往村集团股份公司盖个公章做个见证。基本上只要村里认定,开发商也就认可了投资客的身份。”上述开发商负责人所操盘的那个城中村旧改项目,村股份公司目前办理这种见证手续通常收取1000元/平方米的手续费。

事后来看,上述风险提示最终成为了真实的风险。投资人在上诉材料中指出:“大业公司、光大信托对受让股权收益权的相关股票没有采取质押登记措施,造成该6600万限售流通股被多家法院先后冻结,大业公司、光大信托所创设的股权收益权转让及回购交易模式存在巨大漏洞,无法实现回购,致受托资产损失。”大业公司、光大信托只是约定在券商处办理《账户限制单》,账户限制单只是对股票交易的操作进行限制,并不能对抗针对目标股权的任何质押、清算、冻结等行为。“大业公司、光大信托作为专门从事资产管理类业务的金融机构,明知未办理质押登记的股权收益权无法对抗第三人针对目标股权依法主张的任何债权、担保物权等民事权利,既未要求工大高总提供其他增信措施,也未提示投资人在此类风险可能造成投资本息损失,最终导致受托资产的股权收益权仅为一纸空文,致使受托资产损失。”

《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件,后一份则是投资客与开发商之间的正式约定。

但时至今日,工商资料显示,大业资管已更名为“天津大业亨通资产管理有限公司”,一直由大通期货100%持股。

十年前,“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑,如果建于2009年6月2日之前,则被归属为历史遗留违法建筑,在符合确认产权条件的前提下,经过一定程序有可能得到确权,转为合法建筑。

然而,随着工大高总陷入流动性危机,风险向上层层传导,投资者血本无归。一家原本就体质羸弱的公司,为何能够冠冕堂皇地借助专业金融机构融到大笔资金?拥有正规牌照的金融机构为何对风险熟视无睹?甚至不设置担保措施,在*ST工新股价跌至警戒线、平仓线时不及时依约定止损?

这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子,明亮与幽暗泾渭分明:有的房子门窗早已被拆除,裸露出千疮百孔的破败;还有部分未签约的房子顽强坚守,暗自不动。

2018年2月10日,*ST工新发布公告称,公司于2017年7月26日向重庆宗申资本管理有限公司借入贷款人民币2亿元,借款期限为三个月,年利率为8%,工大高总为借款提供保证担保。因这笔逾期的借款,工大高总持有的*ST工新3551.56万股股份被冻结。按照公告,*ST工新当时尚未清偿的借款本金1.9亿元。

短短5个月,凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房,房产中介周明赚足了50万。

为何阳明18号运行没多久风险就开始暴露?

一名在深圳中心区操盘城中村城市更新项目的开发商相关负责人告诉经济观察报,意愿征集阶段因为不确定性因素比较多,价格肯定低于正式签约阶段,也往往比市场价格低个二分之一或三分之一。

上海一磊的人缘何出现在了尽调报告之中。阳明18号推介材料中称,大业资管注册资本1亿元,由大通期货经济有限公司与上海一磊合资成立,并通过了中国期货业协会颁发的期货公司资产管理子公司登记备案,是经中国期货业协会批准的专业化期货子公司。

“至少要等5年吧。但你想想看,以后如果回迁房正式交付,拿到红本,我预计价格至少上涨到7.5万元/平方米。”周边二手商品房佳兆业可园,目前在售均价基本徘徊于5万元/平方米上下,林姐给出了可观利润的支撑点。

此外,阳明18号尽调报告中对工大高总“所有者权益”的分析轻描淡写,仅仅突出所有者权益合计数目,而没有对其所有者权益的结构展开分析。审计报告显示,2016年期末,工大高总所有者权益合计为39.07亿元,但归属于母公司所有者权益仅为1.33亿元,其余均为少数股东权益。

“业主是可卖可不卖的心态,价格没什么谈判空间。东区现在只剩下6户未签约,对业主而言,旧改是迟早的事。”翟弘飞称,地皮价格如果在6万元/平方米,后续开发商建出房子就一定会卖到13万元/平方米。“这个价格一点都不亏。”

第16.2.10条称,本项目未设置担保措施,如交易对手到期不能回购标的股权收益权,则本项目因缺乏有效担保,无法通过其他方式变现信托财产,从而使委托人或受益人的信托利益遭受损失。

林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源,要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积,折算下来的单价足够便宜,不到2500元/平方米,“算是未雨绸缪吧,那时候有些风吹草动,但压根没正式提到这里要拆迁。”

复盘这起融资案,其关系并不复杂。只不过,依据《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》规定,期货公司及其子公司资产管理计划不能投资非标准化债权类资产,故而该资管产品需借信托通道投资股权收益权。正是这种嵌套结构让投资者眼花缭乱。时至今日,仍有不少投资者直呼“看不太懂”。

尤其是对于由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,原有建筑存在不符合安全生产等问题,如果属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

但2017年3月16日,工大高总为开展融资融券交易与中信证券签署了《融资融券风险揭示书》及《融资融券业务合同》,将其持有的工大高新1.04亿股无限售流通股转入中信证券北京呼家楼客户信用担保账户中,这部分股份直至尽调报告出具之日仍为受限资产。这与尽调报告、推介材料所述的情况迥然不同。

跨过阴暗逼仄的楼梯,翟弘飞小心翼翼将客户迎进去。原业主十年前以130多万元的“白菜价”购入这套房,近段时间急用现金,十多天前给他发微信,将价格从670万元提高到690万元,单价7.4万元/平方米左右。

如今,阳明18号的投资人复盘一年多时间来的遭遇,如梦初醒。工大高总债务缠身、早已没了履约能力,*ST工新股价一泻千里,濒临退市,大业资管更名换姓、人去楼空,只留下69名投资人焦急地等待那个遥遥无期的“兑付日”。

投资客们热衷冒险的原因在于,商品房市场的调控力度正在持续加码,而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购,售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入,价格还拥有逐渐上涨的空间。

关联关系轻描淡写

当前,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村,基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑,售价仅是同区商品房价格的二分之一甚至更低,回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。而且伴随着旧改进度的深入,其价格又有逐渐上涨的想象空间。

例如,该尽调报告第18页指出,工大高总2014年至2016年应收账款分别为3.13亿元、4.61亿元和9.78亿元。但审计报告显示,该公司2014年至2016年期末应收账款余额分别为0.31亿元、0.46亿元和9.78亿元。此外,尽调报告中预付款项数额亦与审计报告不同。

三年多时间,一个城中村的违法建筑获得了合法且正常流通的权限,房价5倍翻腾,这就是旧村改造所触动的回迁房利益链条最直观的注脚。

关键词阅读:工大系 大通期货

几乎所有从事回迁房指标交易的中介都曾碰到过这样一个提问:“如若我与原村民已经交易完毕,但原村民临时反悔,我又该怎么办?签署的这一系列文件究竟能否保证交易坚不可摧?”

最让投资者们难以接受的是:即便尽调报告隐瞒了工大高总的股权受限的事实,那么,大业资管作为受托方,为何没有要求对受让股权收益权的相关股票采取质押登记措施?

尽管周期漫长,环节众多,这门生意的规模还是越做越大。1.5%佣金,是林姐们所能获取的主要盈利点。

投资者直呼“看不懂”

翟弘飞带看的是小区东区一套93平方米的三房,也是唯一一套在售房源。

多位投资者指出,大业资管代表全体投资者与光大信托签订了《信托合同》,他们事后才知该项目没有设置担保措施。

9月4日,广东省人民政府发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》出炉,文件瞄准“三旧”改造中的入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等难点,针对性地提出19条深化改革措施。

“阳明18号”1.5年期年化收益率为8.3%,2.5年期年化收益率为8.8%——除了这些比较高的业绩比较基准吸引了投资者外,融资方的名校股东背景、控股上市公司、人脸识别、人工智能——众多的光鲜标签让投资者觉得风险较小。

周期,这是所有城市更新项目都必须解答的一道难题。按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法,正常情况下,一个旧改项目的转化周期大概五年。

但奇怪的是,中国证券报记者调查发现,大业资管提供的尽调报告和推介材料中涉及的2014年至2016年工大高总的财务数据中,多个反映工大高总履约能力的重要数据与哈尔滨麦田会计师事务所出具的审计报告中的数据不符。

傍晚5点左右,刚刚下过雨的天空还残留一丝灰暗。林姐匆匆吃完饭,拔腿朝小区门口跑去。

69名投资者购买的资管产品名为“大通阳明18号集合资产管理计划”,由大通期货全资子公司大业资管发行并担任管理人,拟募资规模4亿元(分两期,1.5年期为2.7亿元,2.5年期为1.3亿元)。所募资金投资“光大·大通阳明18号集合资金信托计划”,后者用于受让工大高总持有的哈尔滨工大高新技术开发股份有限公司6600万受限流通股股权收益。

另一种博弈

这6600万股限售股则来源于*ST工新的资产重组。2016年,*ST工新发行股份购买汉柏科技有限公司100%股权并募集配套资金,工大高总作为交易标的汉柏科技的股东获得股份对价以及参与募集配套资金认购,两次合计新增6611.56万股限售流通股,锁定期为36个月。

如何盘活存量用地,实现土地资源的高效再利用,是深圳破解发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”,根据深圳规土委去年的普查数据,城中村用地达到321平方公里,建设用地占全市的31%。

多个资管产品违约

林姐带着新客户爬上小坡,穿过热闹的小区商业街,眼前顿然开阔,“看,京基木棉湾旧改项目就在这里。”她将手指向坡下一片参差不齐的建筑物——低矮的旧式农民房密密麻麻耸立,狭窄的小巷沿着村道延伸至深处又纵横交错。

“工大高总仅持有*ST工新16.42%的股权,就将上市公司并表,显然是为了融资需要”,国内一位上市公司财务总监在看过工大高总的审计报告后指出,工大高总资产负债表中少数股东权益远远超过了归属于母公司所有者的权益,这使得工大高总的真实财务状况“失真”,掩盖了工大高总的真实财务状况,一般投资者很难去评估工大高新真正的履约能力。

一进一出之间,他收获了可观的房源差价,还有1.5个点的佣金。

上海一磊总裁王波业、大业资管时任总经理唐国培的电话均处于无人接听状况。

云顶娱乐官网下载,一个不容忽视的现实是,深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有1300多万常住人口的大都市,日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。

上海一磊到底和大业资管之间是何关系?为何上海一磊要出具如此漏洞百出的尽调报告?整个产品交易结构中为何不设置担保措施?11月7日,中国证券报记者电话联系尽调报告上的签名人方永存,他称“签字是有很多背景、很多情况,也不代表我就是投资经理或者怎么样,已经有警方多次询问此事,我不方便继续回应此事。”

“那边是我自己买下来的两套。”林姐指了指靠近路边的一栋。这么多年辗转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村,她早已将大部分身家押注于此。

依据阳明18号资管合同,该资管计划存续期内,每年的6月20日和12月20日起20个工作日内任一日、投资终止日起20个工作日内的任一日从该计划资产中分次分配当期计划收益。这意味着,阳明18号一期每半年进行一次收益分配,首次收益分配时间应该在2018年3月。

一个有意思的矛盾点在于:按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

近千页的一沓材料上,白纸黑字勾勒出一起隐秘的融资乱象:原本财务状况恶化的哈尔滨工业大学高新技术开发总公司,利用其持有的*ST工新股权收益权作为底层资产,通过关联方大通期货设立资管产品募资,69名投资者合计2.25亿元投资款由此借助信托通道最终流回工大高总。

与城中村回迁房存在的一大区别是,就算原业主早与佳兆业签下拆迁补偿协议,但仍然可以再次进行交易。需要补充的流程包括,客户与原业主一起前往佳兆业城市更新办公室,按照之前公布的套内面积1:1.4拆赔标准重新签约,并继承原业主的过渡期租金合同。

更诡异的地方在于,大业资管作为管理人,其投委会的成员中,不少均来自融资方工大高总。

用业内术语来形容,林姐卖的正是城中村以城市更新之名得到确权的回迁房指标。在深圳,诸如此类的交易异常活跃。位于原特区外龙岗的布吉、横岗、爱联,宝安的沙井、固戍等城中村密集分布区域,均成为投资客趋之若鹜的购买“热土”。

天眼查数据显示,截至10月19日,工大高总共涉及28起法律诉讼,多为借贷纠纷,该公司自2017年10月就被法院列为“失信执行人”——有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。

不过,过往这些年,依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续,实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。不菲的房地产利益,推动着私房、厂房在其上鳞次栉比地立起。

中国证券投资基金业协会官网公示的数据显示,阳明18号一期成立日期为2017年9月14日,备案日期为2017年9月21日,到期日为2019年3月13日。

距离林姐、周明超过30公里,翟弘飞也正带客看房。这是深圳首批福利住宅小区之一,建于上世纪80年代。小区侧面连接深圳城市化过程中的交通大动脉——深南大道,密集的路网与环绕的商圈让它牢牢占据深圳福田区黄金地块。

“工大系”自融乱象曝光

周明最近正在向客户大力推广位于深圳龙岗南约的一个城中村旧改项目,目前签约率已经达到90%左右。“今年光这个项目,我们就成功交易了将近1000平方米。陆续有村民释放回迁房指标,普遍以200平方米为单位,我们每次基本都全部消化掉。”

事实上,直到阳明18号一期到期日,该产品都无法兑付。不仅如此,大业资管发行的其他资管产品违约的消息屡见报端。

周明的办公室坐落在一栋商务大厦里10层的一角。足足超过20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下,清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……

对此,11月6日,前述北京资深信托人士指出,整个交易架构中不设置担保措施实属罕见,不符合业内通行的做法,这给信托财产的安全性埋下了巨大的隐患,考虑到大业公司与工大高总的关联关系,不排除利益输送的可能。

经济观察报拿到了几份城中村旧改的拆迁补偿协议,其中的一个共同条款是,被搬迁房屋未办理房地产权属证书的,业主需提交与被搬迁房屋有关的转让协议、赠与协议等房屋权属证明资料原件,并在签订协议时提交《放弃房地产权益声明书》交付给开发商。而开发商交付的回迁房地产为完全产权房屋,其产权属性为市场商品房。

“按照当时的约定,利息是要半年支付一次”,投资者代表樊华说,但他们却没有如期收到利息。

3年旧改 房价5倍翻转

增信措施存巨大漏洞

他也不忘安抚客户——他所经手的交易里,从来都没发生过此类问题。说到底,主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。

截至2019年3月31日,*ST工新负债总额为67.96亿元,逾期负债为20.47亿元;公司及分子公司涉及诉讼涉案金额68.10亿元;公司及分子公司包括基本账户在内的69个银行账户被冻结;被列为失信被执行人。

周明说,在投资客与原村民签署《房屋转让合同》之前,出示一份由开发商委托具备测绘资质的第三方公司出具的、经村集体股份有限公司和开发商共同见证的测绘报告,是村民向投资客证明房产归属权的最有力证据。“原村民只要能拿出这份报告,就说明房子是他的。”

樊华告诉中国证券报记者,前述“大业资管股权合作协议”为双方补签的一个协议,“上海一磊的人参与到了阳明18号的运作中,尽调报告也是上海一磊出具的。为了符合监管要求,他们补签了上述合作协议。”

这是一门特殊的生意——商品是“城中村回迁房指标”,实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑,在经城市更新之后得到确权,获得“红本”;交易双方为原村民和投资客,参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改的开发商。

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