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比起不能按时吃饭,房价就是个数字

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:114 发布时间:2020-03-13
摘要:业内人士认为,从最近的市场看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新房与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。在楼市调控持续从严的背景下,10月份的长假也使得一二线城

业内人士认为,从最近的市场看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新房与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。在楼市调控持续从严的背景下,10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

“天呀,万方附近的小区二手房一年间涨了10万元,去年还是45万元一套,今年55万元了。”闫姐感叹道。

每一次大行情来临,只有少部分人能赚到钱——那部分逃顶兑现的人;每一次萧条期到来,也只有少部分人能抄到底——那部分底部买入的人。这一小部分的成交,就是边际成交,其价格也就是边际价格。

不过,对于有二手房大幅降价的现象,贝壳研究院首席分析师许小乐对券商中国记者表示,学区房政策没有大的变化,学区环境没有大的转移,没有大面积抛售的理由,这可能是个别急需用钱的业主的个案,数据上没有体现大幅降价的。

“他可以算是我们店里的销冠了,值得。”秦经理说。

就像上文中小区房子成交价格的例子,1.5万成交的价格是边际价格,以这个价格卖出的人就是套现锁定收益,相应的以这个价格买入的人也就成了接盘侠、得高位站岗了。

不过,从10天的成交情况来看,特价房活动确实激发了一部分购房者及时出手入市,据了解,合硕10天百盘累计销售506套,认购额28亿元,接近其9月全月水平;现金奖励50.6万元,奖励汽车8辆,奖金总额232.6万元。

临近中午,店里来了当天第一组到访客户,一家三口,孩子来杭州的医院实习,想租房子。

再具体到我们个人的亲身感受就是,新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高,二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

在传统的房地产销售旺季“金九”落空后,多家房企继续降价促销备战“银十”。

“我们也会把房源发到网上,每个月支付端口费,这种方式已经足够我们开展业务了。”

忽然一波楼市下行,某套房子又以1万元每平的价格成交,该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交,房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%,赚到的钱就此消失了。

从全国来看,中原地产首席分析师张大伟表示,国庆期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失,但从最近的市场看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。在楼市调控持续从严的背景下,10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

谁还没点故事呢?身边的这位经理,从技术员、保险经纪,到房地产中介,用6个月时间从业务员升到经理,用他的话来说,“这才终于找到自己的位置”。

实际上,真正能兑现纸上财富的只能是一小部分人……兑现收益的价格,是边际成交的价格。

合硕机构首席分析师郭毅对券商中国记者表示,因为国庆期间新房网签是暂停的,所以从建委官网查不到国庆期间北京新房成交情况,但是从我们合作自身的成交情况来看,当前,在好的产品基础上,如果开发商能够提供更好的价格,还是能够打动购房者并激发购房需求的。另外,近期北京出让的一些城市核心区的地块不再限定未来商品房价格,对于楼市升值的预期从土地价值上又能够得到相应的反映,这也从一个层面上改善了当前购房者对后市的悲观预期,激发了一部分购房者及时出手入市。

“我不想加盟,我们现在的业务已经足够了。在这里我也见过太多迅速扩张的,租下几十家店面最后一夜之间消失的事,我就做我这附近的生意就够了。”

就像本轮楼市行情一样,在2017年高点入场的绝大多数都是亏钱的……或许从房价上看没有亏钱,但若算上资金成本那是铁定亏的,相应的在那个时点卖出的人几乎都是本轮行情赚钱最多的人。

10月7日,在国庆小长假的最后一天,券商中国记者来到北京最新开盘的限竞房项目——金地旭辉?江山风华,该项目位于南五环和六环之间,均价5.58万元/平方米,毛坯交房。售楼处现场虽然人不算多,但陆续有人来看房,还有不少链家的中介人员。销售人员告诉券商中国记者,9月29日开盘400多套房,当天卖了300多套,目前只剩40多套。至于“十一”假期的优惠活动,该销售人员称:“跟开盘当天一样,99折,15天内交齐首付可享98折。”

城管来的第4次,他们决定收工回店。

不管是收益兑现还是资产抄底,只能是一小部分人,不可能全部人、甚至绝大部分人都能实现。

贝壳研究院的统计数据显示,9月北京二手房网签12319套,环比增长2.2%,同比下降19.4%,北京链家二手房实时成交环比下降8.7%。在换房需求释放难,刚需占比提升(400万以下物业成交占比环比增加3个百分点)的情况下,均价下跌幅度加大,9月成交均价为59734元/平方米,环比下跌2.4%,同比下跌3.4%,近四个月以来跌幅持续扩大,市场处于低温状态。

小汤的同事指挥几个徒弟:“电话打起来,别玩手机!”

举个例子:

不只新开盘项目有优惠,北京不少已开盘项目也在“十一”黄金周推出多套优惠力度更大的特价房。如位于南五环和六环之间的招商雍合府,近两个月要清盘,国庆假期推出了20套特价房,单价4.6万元/平方米,某楼层较低的特价房低至4.2万元/平方米,比去年12月的开盘价5.2万元/平方米低了1万元/平方米。

挂了电话,他继续说:“客户一多,就顾不上吃饭了,一半是节奏起来了没法吃,另一半也是因为期待成交而产生的亢奋。有一次客户中午看房,看完就打算签约了,我们空着肚子带看,接下去就是准备双方洽谈,从白天谈到半夜,等签好所有文件回到家,已经是半夜两点了,这还吃啥?”

前些年每到采茶时节,总会拍出天价的茶叶,可真值这么多钱吗?当然不会。价格是自拍自买抬轿子上去的,根本不是真实的成交,但却无疑赢得了新闻噱头和不明真相群众对该品种茶叶的追捧。

“十一”假期前,就有传闻称,恒大将推行较大力度降价促销,不过,券商中国记者了解到,传闻所言只是针对部分项目尾盘的特价政策。不只恒大,金地、龙湖等多家房企在9月已经推出了促销活动,更多房企在京楼盘还在“十一”期间推出多套特价房,有的特价房甚至降价超百万元,北京某代理机构还跟多家开发商合作在国庆10天推100套特价房。

终于等到放晴,小汤扛来的广告牌有了用武之地。他选了地铁口的一处街角,刚一放好牌子,就有人围了上来。

当然也有破解方法,就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间,但总会有成本付出并由此筛选掉一批人,并且随着调控监管的加强,这种灰色操作模式将越来越不可靠。

近期,不仅新房纷纷推出特价房,二手房业主也大多被迫调价,甚至有业主急售降价超百万的。有研究机构统计,9月份,北京二手房调价的房源中有9成是降价的。

小杨的第一单,来自路边一位胡子邋遢、刚吃完西瓜还没来得及擦嘴的大叔。“真的是运气,当时同行的同事一眼就觉得没戏走开了,我只能厚着脸皮去说话,去沟通。巧了,人家是一位建筑师,正有买房需求,但是很挑剔。前前后后大半个月,终于做成了,这给了我很大的鼓励。”

我们经常看到各种财富排行榜上的富豪,几年后又跌落神坛,原因何在?就是因为以前股价高、而后股价跌了呗;一次股指大涨,人们会说市值增加多少个亿,一次股指大跌,人们又会说市值蒸发多少个亿,增加或蒸发都是简单的加减乘除运算啊。

另一个新近开盘的限竞房项目——中铁诺德?春风和院,位于南四环外。由于位置较好,售楼处里的人更多,其附近的一个停车场基本停满了。“国庆这几天每天人都挺多的,前两天每天都成交十几套,7日上午就成交5、6套了。”据销售人员介绍,9月28日开盘528套房,当天卖了400多套。该项目均价6.77万元/平方米,为精装交付,目前优惠活动是全款99折,当天认购的客户还可以砸金蛋,一等奖是小米电视。

老太太似乎没有太满意,向同坐在前台的记者诉说着诸如“去年下半年就想换房了”“之前听说可以加装电梯,现在10户里有5户反对”之类的话,期间小杨没有太多言语,一直在飞速翻阅着电脑和手机资料,偶尔与两位老人沟通一些区域信息和联系方式。

这一切为什么呢?很简单啊,因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受:特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏,就怕你不为所动。

因市场成交持续下探,客户成交周期再延长,房屋出售困难,业主降价比例再提高。据贝壳研究院统计,9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天,为2017年以来的最高值。房源成交周期保持在100天的高位,业主继续选择降价促成交,调价中降价比例增至90.5%。

话音未落,旁边的两位小姐姐也走了,笨重的广告牌衬得她们格外娇小。

同样的,1万元成交的价格也是边际价格,以这个价格买入的人就相当于抄底成功,对应的以这个价格卖出的人也就是含泪割肉离场。而其他绝大多数没有卖出的业主,也就随着这种成交价格的波动而不停的坐电梯——资产价值上上下下。

券商中国记者从贝壳找房APP上看到,金茂、万科、首开等多家房企在京项目国庆假期推出限时抢购的特价房,优惠程度从几万、几十万到上百万不等,其中,位于门头沟的限竞房项目——华萃西山,推出了9套特惠房源,有一套总价为1070万,最高优惠了179万元。贝壳找房的工作人员告诉记者,推特价房的项目大多是近期要清盘的,有的房源可能是之前客户因首付没凑齐而退出的,开发商通过较大的优惠力度来刺激需求。

“我不太主动揽客,有时候也不需要带看,老客户觉得我值得信赖,就会不断发展这个朋友圈。这次我人在泰国时还开了几单呢,有同事就特别羡慕,毕竟这行里每个月拿着1800元底薪不开单的也是蛮多的,适者生存。”言语间,是满满的自信和喜悦。

还在为自己的房产增值而沾沾自喜?请记住:在套现离场之前,房价只是一个数字!

在严格的政策环境下,9月北京二手房市场依然维持降温状态。

PM12:10 按时吃饭、点外卖是奢侈品

关键词阅读:财富 套现 房价

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PM17:00 城管来了

房产的流动性除了出售变现外,还有一种变现方式——融资,即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢?并不好。

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此后,小杨在这行越做越顺,如今他的业绩中,80%来自老客户。

持有一堆玉器文玩、一箱字画笔墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的数字货币,你说它们值多少多少钱……对不起,那只是纸上财富、只是一个估价,更确切的说只是一个财富幻觉,它们并不是实打实的现金货币。

张达摄

下雨天比较清闲,大家基本上能按时吃上饭。但这就意味着客人太少,反而让人更加焦虑。

结果就是:因股价变高,大股东就可以质押股票进行更多的融资;因股价持续上涨,普通投资人会觉得公司业绩稳步上升、很具有投资价值……一旦时机合适,私募基金就出货套现离场,接盘的当然就是不明真相的普罗大众了。

北京某房产中介人员称,近期,西城区某90平方米左右总价超千万的学区房,因业主急售,降价后总价低于市场价200万。另外,西直门附近的某120多平方米的3居室,报价1060万,付款方式好的1000万就可以卖,低于市场价300万。

一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。

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此外,券商中国记者还了解到,合硕机构还向合作开发商申请了全城百余个项目的特惠房源,提出9月28日至10月7日这十天,销售人员每卖一套房,该机构加付1000元/套额外奖金,特定100套房源还备足豪车大奖,奔驰、宝马、路虎、保时捷,来推动销售增量。该机构负责人坦言,今年市场不易,开发商对业绩突破的需求远超往年。

他说:“真诚,把客户当朋友一样维护。其实这行的压力没有外界想象得这么大,用心去做,干就完了,剩下的交给命运。”

楼市调控的关键手段——资金,在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集,才会有价格上涨,如没有呢?

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晚上,同事去确定的房源已经拍好了照片传回,闫姐做成了海报发在朋友圈。在这个小城中,最少将有5000人会看到这条信息。

原因也简单:如果所有人都想买,那就没有人卖,在股市中就是涨停、在楼市中就是价格暴涨,此时是买不到资产的;如果所有人都想卖,那就没有人买,在股市中就是跌停、在楼市中就是价格下跌,此时是卖不出资产的。

V房CEO司智认为,下一步,北京房价会是一个比较稳的状况。从最近的房贷政策里也可以看出来,LPR新规后,北京首套房贷款利率是5.4%,二套房是5.9%,比原来略高一点点,可以忽略不计。“不降不涨就是一种态度,折射出现阶段调控维持现状的态度。”不过,我认为LPR未来还有下调空间。至于在这种房价稳定的状态下如何买房,他建议,对于自住的刚需家庭,该怎么买还是要买,当下的房价大环境下,给了购房者更多选择的时间和空间,可以更从容地去选择靠谱的房子。对于投资类的,建议更谨慎。

“不光是保姆和雇主,这附近是焦作老城区,居民都比较稳定,和居民们交上朋友,我的生意就好做了,现在这附近的居民、做小买卖的、打工的,只要有消息第一时间就会想到我。”

种种迹象表明,政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。

“金九”落空,“银十”难现?

“买了放着。”

突然一波楼市行情到来,某套房子以1.5万每平的价格成交,请问该小区总价值多少?3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交,房子还是那个房子、却平白无故的增值50%,人人看似都赚了一笔钱。

对于北京二手房市场的未来走势,许小乐认为,在市场持续低迷后,买卖双方预期均持续下降,新入市业主和客户开始减少,且根据往年成交来看,国庆期间二手房成交并不高,因此,10月北京二手房市场成交量大概率将保持在1-1.1万套,价格持平或小幅下跌,“银十”难现。虽央行有降息可能,但“大水漫灌”难以重现,房贷方面保持紧缩态势,房地产市场政策难以转向,四季度市场不存在向上的动力,市场低迷态势可能持续到春节前。

“板子上的房源是其次,这是个切入客户的好渠道。”小汤向每日经济新闻记者解释:“留下电话和微信,回头才有机会,不可能靠这一套两套房子就成交的。”

限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市;限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市;限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时,房价怎么会涨呢?

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很多附近居民会来店里坐坐,聊几句家长里短,闫姐说这些都是打过交道的朋友。

因很多人分不清纸上财富和现金财富的区别,也就有了套利的可能。

张达摄

他们在小城市的勇气,可能来自几十年来的坚守,以及独有的业务模式。

账面浮盈只是财富幻觉,卖出套现的才是真金白银的收益。

关键词阅读:北京 楼盘

雨水稍小一些,“发哥”第一个拎着广告牌出门了。记者看了一眼手机,刚好10:00整。小汤告诉记者:“出去驻守,这是主动出击获取客户的办法。通常地铁站、超市、路口是最佳驻守点,只要把牌子往那儿一竖,自己机灵一点儿,一天下来总有收获。”

新房难卖,直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。

北京多楼盘推特价房限时抢购

好不容易稍微闲下来一点,闫姐又开始上网看焦作的房源,每日经济新闻记者也有机会和她聊两句。

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觉得自己有点懒的小杨,笑称自己“佛系”,但“佛系”的他短短3年多里完成了娶妻生子、买房买车。

啥叫市值管理?一定程度上就是把股价拉高呗,当然不是短炒和热钱,而是一些私募基金。私募基金先低价买入,上市公司再信息配合,就这样股价一路走高、市值增加。

“我保证在半个月,不,一个星期之内帮您二位找到理想的房源。”小杨的自信又来了,在听到记者的疑虑时,他说,“我手里没有特别合适的房源,但我已经发动同区域同事帮忙找了,这个肯定没有问题。虽然有竞争关系,但都是同一家公司做事的,互相帮助是常有的事儿。”

请问:赚的钱来自哪里?消失的钱又跑哪去了呢?只是纸上财富数字的波动罢了。

这个长假,房产中介小杨值班。

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍?你房产增值300万?你名下房产千万?……可换不到钱,这些财富也只能是纸上富贵呵。

因此,一旦需要带看,保护房源、保护客源、甩掉“尾巴”,就成了和促成交易同等重要的事情。

流动性冻结

“现在这个小店里就只有我和几个员工,员工们都是拿提成的,积极性也很高,我们都自由惯了,20多年也就这么下来了,周围的业务都在我这里,别人也冲击不到我。”

当下,楼市正面临着流动性冻结的困局:交易量锐减、贷款融资受限。

9点半左右,屋内电话便开始此起彼伏。

只有一小部分先知先觉的人提前卖出或买入、且正好在行情反转的前夜,以此锁定收益或抄底资产……

后记:

纸上的财富

暮色沉沉的街头,小杨开车回家,同时开启单曲循环——Beyond《真的爱你》。

当“房住不炒”被反复提及,并作为房地产长效机制的一部分,房产投资的门槛和难度会越来越高……同样的,在以后的房产投资中,赚钱也必将只属于一小部分人。

PM16:30 一对80多岁的老夫妇,想卖掉76平方米的学区房

另一个例子就是前些年比较流行的上市公司的市值管理。

入秋的杭州,下午阳光依旧很好,没人的时候,小杨会整理自己的端口信息,熟悉一下所在片区房源的最新情况。“这片多学区房,价格一直比较平稳,均价在6.7万元/平方米左右,但流动性也比较大,最近10天成交了5套,一般的挂牌周期也就一两个月,遇到性价比高的房源,一周成交也是常有的事。”

楼市调控已近三年,可丝毫看不出要放松的迹象,直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后,众人直呼楼市要凉凉,过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。

秦经理无奈地说:“一些小中介没有房源资源,就拼命压低中介费,买家和房东一旦‘手拉手’去找他,他只需要帮着打印合同,送送资料,两条中华当然比3个点中介费便宜多了。”

绝大部分人都是打酱油的路人甲或路人乙,只是随着行情涨跌玩了一局资产泡沫的游戏,增添了一个分母数值、成为凑热闹的看客。

另一名同事说起了几个租房的需求,闫姐很快为她推荐了几个房源,让她带客户看房去了。

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万,个别城市会放款到150万,也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万,去银行办抵押贷也只能最高贷150万,而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

但事实上,每一个房产中介都在经历着同样的纠结:这边防着别人,那边也被别人盯防。如同谍战剧一般,天天在上演。“多多少少都干过这样的事儿。”大伙儿闲聊的时候笑着说。

大赚的人和暴亏的人都是极少数的一部分……赚钱的人赚的超额收益是亏钱的人亏的额外损失,这本质就是存量财富的转移,而其他绝大多数人赚的或亏的都是市场的平均收益或平均亏损。

小长假第三天,每日经济新闻记者到达小杨所在的门店时,他已经工作了1个小时,联系客户、熟悉资料、浏览新闻。他最初还有些羞涩,话不多,看起来憨厚实诚的样子。

房价的高低、资产的多少只是一个数字,这个数字是涨跌起伏的……但却由此给人一种财富的幻觉,要么直上云霄、要么坠落地狱。

AM9:30 小杨讲了讲他从厨师到经纪人这3年

前段时间,各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示:下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销,新一轮裁员也相继开启。

不仅仅是电话,很多人会直接到门店来。很多附近的居民到店里登记自己的房屋出租需求,闫姐便会一一登记。

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记者暗自懊恼,毕竟说不定差点就毁了一单生意。

赚钱的少数人

小杨口中的泰国行,是集团的业绩奖励。凭借2个月零10天成交7单的战绩,他与全国其他299位同事一起,踏上了泰国之旅。

一个小区有200套房子,若按照平均一套100平计算,则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元,则该小区房产的总价值就是2亿元。

出镜人物:杨浦区某中介门店经纪人汤浩然

说话间,一位其他店的中介员工来归还钥匙,闫姐说:“我们中介之间也会共享房源,互相帮忙卖都是有的。”

关键词阅读:地产 中介

这个国庆假期,每日经济新闻记者分别记录了一二线城市和一个四线小城的中介人物现状。

勤快的小汤赶紧上前,顺着客人的目光,介绍起橱窗上的房源。“您想看学区房还是普通自住?”

“早就不吃差价了,这样明码标价挺好的,很多时候会比这个价钱低,都可以商量嘛。”闫姐说。

“没事啦,这单有点像天上掉馅饼,提成也会是个不错的数字,你还真是福星。大过节的,走,想吃什么我请。”小杨很开心,以至于后来连车钥匙没拔都不记得了。

“以后的目标?当然是挣更多的钱买更好的房子。”

他苦笑。实际上从部队退伍就加入了房产中介行列,才一年多时间,22岁的小伙子看着快30岁了。

晚上8点半,小杨收拾、关灯、锁门,结束了一天的工作。

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