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楼市去库存再来一轮,这次是整个滨海新区

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:179 发布时间:2020-02-15
摘要:对承接京津冀协同发展、非首都功能资源及招商引资引进企业和滨海新区企业的非本市户籍职工,以及在滨海新区居住满6个月的非本市居民家庭,允许在滨海新区购买住房一套,不再提

对承接京津冀协同发展、非首都功能资源及招商引资引进企业和滨海新区企业的非本市户籍职工,以及在滨海新区居住满6个月的非本市居民家庭,允许在滨海新区购买住房一套,不再提供社会保险或个人所得税证明。

在链家传统企业秩序与互联网精神在左晖的身上激烈碰撞,直至融合出一个新事业。身处变革中心的他,仿佛成了一个活在未来的人。市场激流与组织线性相互激荡,贝壳意欲撬动目之所及的20万亿市场。左晖48岁了,早逾不惑而未知天命,他想要安下心来扎进去。然后——在贝壳里,找到那颗“珍珠”。

10月25日,海南省人民政府办公厅发布了关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》的通知。

日前,这则滨海新区放宽人才购房政策的消息迅速在网上散播,引发不少关注。这也是最近一段时间来,各地关于人才购房政策放宽的又一小道消息。

在2019年初,一篇腾讯大面积开放采访的报道中,记录了这样一个故事:

方案主要内容为:基本取消本省落户限制。省内居民,可在有合法稳定住所的城区、建制镇的社区落户。省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

不过,根据券商中国记者的求证,上述消息并非完全属实。天津滨海新区住建委工作人员介绍,新政策正在研究尚未落地,将来落地政策也会有细则,网传内容不可信。“目前外地人在天津滨海新区购房还是要3年内连续缴纳2年社保。”

2016年两会期间,马化腾去拜访链家董事长左晖,了解到了全新的故事样本:一个线下传统中介机构不仅没有被互联网企业入侵、颠覆,还倒攻线上,成功逆袭,“最终成了老大”。

这意味着,在海南落户将会变得容易一些。包括海口、三亚等核心城市的户口也全面放开了,不再设立学历、年龄等刚性门槛。只要有居住证,参加社保,就可以落户。对工作、生活在海南的人,以及想买房的外地人来说,都是一大利好。

滨海新区人才购房新政正在研究中

一时间,链家就好像被腾讯给加持了,成为了线下反攻线上的成功样本,尽管在此之前,这样的案例还十分鲜见,市面上多的是线上逼疯线下的案例,例如淘宝、京东对线下商超摧枯拉朽式的冲击。

此次,海南全省范围内全面取消落户限制,有典型的示范效应。此前,在10月20日前后,三亚已经调整了人才购房政策。因为,海南作为一个特殊区域,可以说在过去一年为实现了房住不炒,制定了全中国楼市调控最严厉政策,特别是,海口、三亚的限购、限贷、限售等政策,全面超过了北上深等一线城市。如今,随着海南全面人才新政的来临,将争夺人才之战,推向深入,并推动以落户之名的全国房地产市场进一步去库存。

近期,多地调整落户政策或人才购房政策。尽管多地住建局明确回应,政策调整并不代表限购政策放松,业内人士也认为各地限购政策全面放松的可能性不大,但不管是为了户籍制度改革还是为了吸引人才的政策微调,客观上对当地低迷的楼市都产生了一定的影响。

但今秋,当左晖坐到《中国企业家》对面时,却说,“我们从来不去扛什么线下打倒线上的大旗,因为我们知道这个旗后面,没有多少人能跟上来。”

海南省全面取消落户限制,外省人可自由落户

昨日,网传天津滨海新区放宽人才购房条件,对滨海新区承接京津冀协同发展、非首都功能资源及招商引资引进企业和滨海新区企业的非本市户籍职工,以及在滨海新区居住满6个月的非本市居民家庭,允许在滨海新区购买住房一套,不再提供社会保险或个人所得税证明。

我们的对话,进行于北京东二环豪宅梵悦万国府的30层,因为限高,附近没有比这更高的所在。阳光透过L型的大玻璃窗,直直地打在左晖的背上,像是给他镶上了一层金边。

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过去三五年里,创业近20年的左晖,峥嵘毕现。他是中国最大中介公司链家的老板,也是中国最大长租公寓自如的实际控制人,他还创立了一家资产管理公司,名叫愿景集团,对了,梵悦万国府正是愿景的项目,这家公司近期还以百亿元收购了小超人的盈科中心。

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对于网上传闻,上海易居房地产研究院副院长杨红旭发微博点评到:天津又行动了!继前段时间放松两个园区限购后,进一步放松滨海新区!1、京津冀户籍可以买;2、招商引资企业职工可以买;3、在滨海新区上班可以买;4、有6个月居住证可以买。但允许购买一套。

2018年4月23日,左晖又将一家名叫贝壳的居住服务平台推到了众人面前,这是一个开放平台,以连接不同品牌中介,实现跨店、跨品牌交易的ACN网络为核心。

方案原文如下:

天津的中介圈还传出了更详细的政策解读版本:

贝壳的出世显得非常突然,就像左晖往中介行业里扔了一颗“炸弹”,啪地一下子就把行业的序列给打乱了,原来是竞争对手的中介公司变成了合作对象,原本是上下游关系的58同城,则变成了竞争对手,至少在58同城看起来是这样。

海南省新一轮户籍制度改革实施方案

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于是,有很多人骂左晖,尽管他们曾视左晖为行业教父、知己好友,亦或是名利场上的朋友。2017年,左晖去过一次世界互联网大会,58同城的CEO姚劲波作“蔷薇局”,把左晖也叫上了。饭后合影中,姚左二人中间就隔着两个人。

为贯彻落实国家有关政策要求,推进新一轮户籍制度改革,便利非户籍人口落户,加快破除制约人口自由流动的制度性障碍,结合海南实际,制定本实施方案。

该传闻版本还将新政对房地产的影响解读为,“主要刺激刚需及投资客户需求,预判刺激滨海低总价小户型产品成交”。

“原来是一个好人,不可能一夜之间就变成坏蛋了。要么是你当初错了,要么是你现在错了。”左晖说,但不管怎样,“这个行业里的人必须得接受有贝壳这件事。”

一、基本取消本省落户限制。省内居民,可在有合法稳定住所的城区、建制镇的社区落户。省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

不过,针对上述网上传闻,券商中国记者第一时间向天津滨海新区住建委求证,相关工作人员告诉记者,人才住房新政正在研究尚未落地,将来政策出来也有细则,现在网传内容不可信。“目前外地人在天津滨海新区购房还是要3年内连续2年社保。”她说。

过去一年半里,在做贝壳这件事上,左晖显露了巨大的决心。“当链家发展到一定程度之后,我们必须要去探索一个更大的领域。”

二、居民在落户地点无自有产权住房的,一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户,引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。

券商中国记者了解到,天津滨海新区此前本来就不在天津限购范围内。不过,虽不限购,但限贷,即认房又认贷,有过贷款记录即视为二套,无论是否还清,同时对于外地人购房,还需要提供3年内连续24个月社保或纳税证明。

华兴资本集团创始人、首席执行官包凡觉得,当前市场的竞争就如智能机时代来临时一样,若像诺基亚那样没有把握住机会,错过了就很难再翻身。“市场会逼着你做选择。主动做出选择的不一定对或者赢,但是他至少有可能赢。那些不愿意去做出选择的,大面上会输。”

三、落实有关政策要求,取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口。维护农业转移人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,不得以退出“三权”作为迁出户籍的条件,引导其依法自愿有偿转让“三权”,全面推行户籍变动与“三权”脱钩。

10月15日,天津市发改委发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施》征求意见的公告,拟对符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目、企业任职3年及以上且在津缴纳社保的全日制本科及以上在职职工,不受年龄限制,可以随项目来津工作落户;对户籍暂未迁入天津市的职工,其家庭在天津无住房的,可在天津市购买住房1套,不再提供在津社保或个税证明,但规定购房三年之内不得出售。该政策拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。

“每个企业在发展过程当中,都会经历过这些所谓的命门。这个命门有的时候是没得选的。”包凡说。

四、各市、县、自治县人民政府是落实本轮户籍制度改革的责任主体,要周密细致做好具体实施工作,确保改革不折不扣落地落实。省发展改革委要加强统筹协调、督促指导,密切跟踪监测改革进展、落户形势、有关影响以及各方面反应,及时研究解决改革衍生的各种问题、困难,在试行1年后开展一次评估。省公安厅要抓紧制定落户的公安机关具体操作办法,并尽早出台实施。省教育厅要进一步加强和规范高中阶段学校的学籍管理,会同相关部门做好防范“高考移民”相关工作,科学预测普通高中入学需求增长,多措并举增加学位供给。省住房城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作。

这也意味着,天津拟放宽滨海新区两个园区人才购房政策。

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本方案由省发展改革委会同相关部门负责解释。本方案自印发之日起试行。此前我省有关规定与本方案不一致的,按照本方案执行。

不过,当券商中国记者问到上述滨海新区两个园区的人才购房政策是否已经执行时,前述滨海新区住建委相关人士表示,该新政只是征求意见,仍在研究中,尚未执行。

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试行中遇有重大问题或建议,及时向省政府报告。

多地一城一策调整政策松紧

谁会干掉链家

争夺人才争夺房地产,人才落户政策成为影响买房决策的重要因素

对于天津拟调整滨海新区人才购房政策,杨红旭对券商中国记者表示,2017年下半年以来,天津楼市持续降温,尤其今年下半年来,部分房企大幅降价促销,更使市场雪上加霜!当前,天津市场是全国一二线城市中最低迷者。另外,天津前三季度经济增长率继续处于全国省市中的靠后位置。因此,天津有很强的放松调控的驱动力。同时,一城一策背景下,地方政府也有适度调整政策松紧的权力。

在成为“恒星”之前,贝壳也曾经做过“流星”,2014年夏天,它短暂地从中介行业的天空中划过,然后——消失了。

此前,在10月20日前后,三亚已经调整了人才购房政策。在三亚市政府官网12345服务热线栏目上披露,对于外省户籍人才,满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。同日,网传三亚人才购房新政,其中,急需紧缺人才购房,无需个税或社保证明。

近期,多地调整落户政策或人才购房政策。

那年4月,还在负责链家在线的彭永东拉了两三个人,搬到上地领秀新硅谷一套两居室里,搞一个新项目,注册的域名就叫贝壳。很快团队就扩充到了二十几个人,然后是三四十人,大家随即把一个小区售楼处改造成了办公室。当时,彭永东的想法就是要“横着做”,搞一个中介行业的开放平台。

当然,从全国宏观政策层面来看,这都是积极落实发改委相关政策的配套。4月8日,国家发展改革委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确大城市取消或放松落户限制,北上广深等超大城市也要大幅增加落户规模。据《2019年新型城镇化建设重点任务》,2019年,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,继续加大户籍制度改革力度。

10月30日,南通市人民政府印发了《关于实施高层次双创人才倍增计划推动高质量发展的若干政策意见》等文件的通知,不仅放开了落户门槛,具有全日制普通高校大专及以上学历的应届毕业生,将户口迁入我市城镇地区的,取消住房、就业等条件限制,可先落户后就业;而且对于优秀的高等人才还给出了40-150万元不等的购房津贴。

早在2011年,链家在线实现“真房源”时,左晖和彭永东都觉得,链家已经具备了往线上走的能力。互联网对传统企业的改造,底层的冲突存在于互联网精神与传统企业秩序之间。而“真房源”本质上就是信息对称,实现了这一点,权力便从传统组织,转移到了系统和数据。

其中,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制。梳理显示,城区常住人口100万—300万的II型大城市包括珠海、海口、潍坊、抚顺、银川等城市。这些城市主要集中在偏远地区的省会城市及省内较发达市区。

10月24日,海南省人民政府办公厅印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案落户限制,居民在落户地点无自有产权住房的,一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。这也意味着,此次新政后,海南省内居民落户不再需要社保年限要求了,而且想落哪里就落哪里;省外居民只要有居住证和社保,有合法居所就可落户,不需要就业年限、住房、社保年限、年龄等指标了。落户政策明显放宽。

所以,为了走向线上,链家就必须实现信息对称。但这其中,有主观悖论的成分在。中介,是中国最草莽、最传统的行业之一,时至今日,信息不对称都还是很多机构的生存法则。对于他们来说,拥抱互联网才不是非做不可的事。

统计显示,9月以来,各地人才政策依然频繁发布,已经累计超过30城发布了各种人才引入政策。而2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。

10月19日,券商中国记者从三亚市政府官网12345服务热线栏目了解到,对于外省户籍人才,满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。这意味着,三亚对外省户籍人才购房,个税或社保缴纳条件从过去的五年减少为一年,政策有所放宽。

当然左晖认为,自己从来不是一个传统中介。这个北京化工大学计算机系毕业生,从2001年开第一家门店起,就没卖过一天房子,还花钱请外面的机构为链家做咨询。彭永东就是2009年,作为IBM咨询团队的一员,先期进入的链家,次年他被左晖挖了过来。“拿一种公平的人才分布来看的话,我和这个团队是不太会出现在这个行业里的。”左晖说。

过去2年,相当一批城市发布了力度空前的人才政策,人才政策的确影响了房地产市场的稳定。特别是部分二线城市,房价上涨加速,最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。最典型的就是西安,通过大幅降低人才落户条件,推动了房价上升。

10月15日,南京六合区针对外地人的限购政策调整:只要有大专及以上学历,提供南京市居住证和学历证明,未婚的提供个人身份证和户口本;已婚的提供相关婚姻材料,就可以在六合不动产登记中心开具购房证明,不再需要近3年内累计2年社保或个税证明。

所以,到了2014年,即便链家还基本盘踞在北京,但左晖感觉到,企业的管理体系已经比较成熟了,在任何一个区域市场里,都可以靠这套方法论形成竞争力。但实际情况和他的想法大有出入,当时链家去了几个城市后发现,中介非但没有减少,反而在增加,这说明市场上没有本质的竞争,大家都活得挺好,有没有竞争力也无所谓。

随着长期经济压力进一步显现,未来可能会有更多城市放松对“楼市自用需求”的限制,比如支持人才购房、降低落户门槛等措施,来提振房地产市场需求。

同日,天津市发改委官网发布了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施》征求意见的公告,拟对符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目、企业任职3年及以上且在津缴纳社保的全日制本科及以上在职职工,不受年龄限制,可以随项目来津工作落户;对户籍暂未迁入天津市的职工,其家庭在天津无住房的,可在天津市购买住房1套,不再提供在津社保或个税证明,但规定购房三年之内不得出售。该政策拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。

链家站到了十字路口,垂直的中介业务和横向的平台业务,究竟该让它们分开发展比较好呢,还是合在一起?最终的答案是线上线下一体发展。彭永东“锁上了”新办公室的大门,开始做链家网。而链家的中介业务也于2015年启动全国扩张,“合并同类项”,一年完成11笔并购交易。链家陆续收购的中介品牌包括上海德佑、深圳中联、成都伊诚等,短短一两年便做到了全国第一。

几近腰斩!今年前三季度海南房屋销售面积和金额同比下降近50%

尽管多地住建局在政策出台后明确回应,政策调整并不代表限购政策放松,业内人士也认为各地限购政策全面放松的可能性不大,但不管是为了户籍制度改革还是为了吸引人才的政策微,客观上也会对当地低迷的楼市产生一定的影响。

但是在当时的链家内部,经常会讨论一个问题——谁会干掉链家,答案永远都是线上将打败线下。所以,共识早就达成了,贝壳计划只是被暂时搁置,总有一天它会被重启。“这对我们来说是一个很线性的事情。我们要找到一个很好的时机干这个活儿,相对来说更成熟、组织更有保障,以及团队的能力建设也跟得上。”左晖说,“但其实也没有一个真正完美的时候。”

值得注意的是,就在文件对外发布的前一天,10月23日,海南省召开2019年前三季度经济运行情况新闻发布会。

关键词阅读:购房 券商 首都功能 普通高校 购买住房

2017年4月,大家都觉得这个时候到了。出于谨慎,彭永东决定先打磨一年。他选了郑州、徐州等城市,采取了各种各样的方式来试验,有的地方是纯轻资产模式,有的地方是轻重结合。郑州模式是后一种。

根据海南省统计局对今年前三季度经济运行数据来看,今年前三季度,海南省房地产开发投资同比下降28.1%,而房屋销售面积584.95万平方米,同比下降48.6%;房屋销售额928.92亿元,同比下降44.6%。

当年6月,彭永东将时任成都链家新房总经理的何生祥叫到北京,经过一个月的研讨,何生祥带着十几个人南下郑州,尝试用特许经营方式做试点。一开始用链家拓展,后来改用德佑。很快,他就感受到了压力。“直营亏再多,我也要去开店或者招聘,但是加盟,拖不动就是拖不动。这种压力会让你的团队规模瞬间停滞。”

这一切,都来自2018年4月,中央宣布在海南建设“全岛自贸区 自由港”后,海南壮士断腕,破除“房地产依赖症”,通过一系列政策调整,把海南全省搞成了中国楼市调控最严厉的省份,其中海口、三亚的限购、限贷、限售等政策,全面超过了北上深等一线城市。

驻扎郑州后的每个月,何生祥都会到北京和彭永东单独汇报一次。压力最大的那次,是在他去郑州的第二个月,店均业绩大概3万元。他说了半小时,彭永东一句话都没有,连表情也没有,最后只撂下一句“行吧,那就这样”,转身就走了。何生祥觉得太失败了,暗暗咬牙,“回郑州,一定要把它干出来”。

回顾2018年4月海南的全域限购严格限购政策内容,至今仍然令人回味。内容主要为:海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。自通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

后来,郑州的情况一个月比一个月好,汇报的时候,彭永东也开始频频点头、微笑,“我感觉这个事成了。”何生祥说。

但是,在房地产调控的巨大压力下,海南经济增长也“压力山大”。根据海南省统计局公布的数据,上半年全省GDP增速为5.3%,在全国处于垫底的位置,仅高于吉林、黑龙江和天津。

郑州模式的跑通,给了彭永东很大的信心,去真正意义上启动贝壳。2018年4月,贝壳正式上线。

房地产销售的不景气,也让海南成为全国房地产市场投资倒数第一!1-9月份房地产开发投资海南为负增长-28.1%。同时,2019年9月,海南房地产再出禁令。9月16日印发的《海南省产业准入禁止限制目录 》针对房地产业提出的管理措施为:禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店;生态保护红线区内建设商品房;利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅;五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。

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关键词阅读:海南 落户 去库存

做行业的操作系统

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制图:中国企业家

下决心要做贝壳之后,左晖和链家的主要投资人、董事,一个一个地做了深入沟通,包括融创中国的孙宏斌、华兴资本的包凡、新希望的刘永好等。

2016年4月,华兴资本旗下的华兴新经济基金领投链家B轮融资,这是一个重大的决定。“那一次融资,坦率说,因为整体市场原因,不是特别顺畅。”包凡回忆说,华兴从自身基金投资策略出发,本想跟投,而其他愿意领投,并且和链家已经谈得很深的基金,却因房地产调控等消息撤出去了。最终,包凡拍板,决定领投这一轮融资。“可能当时也是华兴最大的一笔投资,风险相当大。但是我们还是做了。”包凡说。

存量房市场中,包凡一直在寻找一家标杆企业。为此,华兴做了很多“功课”。在那个产业互联网概念还很模糊的年代,对于投资标的,包凡面临一个选择:线上还是线下。经研究后,团队认定,线上会有线上的价值,但更多是信息服务的价值,真正到了交易环节,不可能脱离线下,而线下的核心就要看,这个公司、这个团队有没有可能拥有足够大的规模,把线下运营好。

也就是说,华兴最初投链家,看重的是它的线下能力,当然,包凡称,他也期待链家有一天能够走到线上。为什么做贝壳?贝壳怎么做?这个话题,包凡和左晖讨论多次。

左晖的逻辑是,中国房地产市场规模超过20万亿元。“如果你有一个很好的操作系统,对这个行业有初始化的能力,它的确是可以做到一个网络效应非常强的状况。”

而链家已经形成了搭建操作系统的能力。“全产业200万人,大家都没有操作系统,都是乱来的、很蛮荒的状态。而我的东西已经做好了,为什么不让更多的人来用呢?为什么我们不去做呢?好像没有任何理由不去做这个事情。”左晖说。

说到底,投资就是投人,下重注在链家身上,包凡看的不仅是链家的能力,还有左晖这个人。许多年过去了,包凡还记得两人第一次见面的情景,在顺义的一家咖啡馆里,左晖话不多,但回答问题特别到位,思考维度也跟别人不在一个频道。“第一次有人能把产业那么明白地说清楚。”包凡觉得找对了人。

差不多每个季度,包凡都和左晖见一次面。两家离得近,两人偶尔也出来喝个咖啡喝喝茶。有时候,左晖会跟包凡咨询些资本市场的事。更多时候,包凡问左晖的问题更多。他仔仔细细地问过左晖,对于贝壳发展道路上的那些风险点的考虑,“贝壳跟链家、直营跟加盟的关系如何处理,未来市场定位如何,这几年的投入产出怎么权衡等等”,两人反复探讨。

最后,包凡得出了结论:“基本上老左是一个想问题很周密的人,轻易不会推一个东西出来,那么推一件事情时,很多事他基本上自己都想明白了。”

随着股权架构的调整,以及链家角色的变化,2019年3月,一批链家投资人所持股份被镜像平移到了贝壳。同期,贝壳拿到了腾讯领投的D轮投资,并且在微信九宫格里拿到了一个位置。

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把生意算到骨头里

从1家店发展到8000多家店,链家花了18年,但贝壳在短短一年半的时间里,合作门店数量就接近了3万家,是有点势如破竹之感的。但左晖还是感到了意外,贝壳何以会跑得如此顺利?“你在做一件原来没做过的事,组织能力再强,也不可能一年时间里,就把事情做成一个什么样子。”

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