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能抵消棚改对投资拖累吗,爆发赴美上市潮

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:68 发布时间:2020-02-07
摘要:爆雷潮未消,长租公寓却迎来了集体上市潮。 “旧改”改什么? 针对老旧小区管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业落后等诸多问题, 老旧小区改造的内容可分为三类:

爆雷潮未消,长租公寓却迎来了集体上市潮。

“旧改”改什么?针对老旧小区管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业落后等诸多问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,如水、电、气、路等市政设施的维修完善;二是提升类的基础设施,如公共活动场地、停车场、物业等的配建;三是完善公共服务类内容,如养老、抚幼、便利店等。“旧改”自2015年《中央城市工作会议》提出,16年细化,17年推出15个试点,19年两会后中央及各部委表态逐步加强,或将成为未来基建新亮点。

原标题:兼具艺术气质和国际范儿!融创商业深圳首个商业项目来了 来源:赢商网

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股文件,计划在纳斯达克上市,预计融资一亿多美元。如果计划顺利,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

“旧改”规模有多大?全国老旧小区建筑面积约为40亿平方米,结合试点城市规划单位投资额,我们估算出全国“保基本”的“旧改”投资额约1.1万亿。同时,近期各地密集出台加装电梯政策,结合全国改造户数和单位电梯成本,我们估测“提升类”的“旧改”投资额约2.1万亿。“旧改”总规模或达3.2万亿,按照5年左右的投资期,年投资额约6400亿元,预计可提升固定资产投资增速约1个百分点。

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显然,长租公寓正掀起一场IPO竞赛。不久前,蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市,募资金额为6-7亿美元;另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息,可能会筹集5-10亿美元。

“旧改”资金从哪来?试点城市的资金来源基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。目前基础性“旧改”中,财政支出是最主要资金来源;提升型加装电梯“旧改”中,居民自筹出资较多。在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式,采用PPP和BOT等新型融资方式,甚至实行“租售同权”模式。政府与社会资金合作还体现在政府往往补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。

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短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO消息,看起来未免太过巧合。同一时间,为什么长租公寓都着急上市?

“旧改”利好哪些行业?“旧改”利好电梯、建材和汽车业。加装电梯和停车场改建是“旧改”的刚需,众多城市出台加装电梯补贴政策,北京的“代建租用”模式,上海的“6 1模式”,广州的“电梯托管”管家模式,电梯行业潜力巨大。停车场通过“旧改”集约式改造后,或能带动汽车消费和汽车制造业。同时,“旧改”相关的基建利好建材众多子行业。

引言

长租公寓狂飙史:

“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

从一场招商发布会,读懂融创布局粤港澳大湾区的新战略!

6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

正文

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青客公寓的崛起,堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

1、“旧改”改什么?

项目效果图

作为一个流动人口大国,中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境,长租公寓市场便应运而生。自 2006年开始,青客公寓创始人金光杰就一直搜集相关数据进行调研。

老旧小区问题多。由于历史规划以及年代久远等原因,老旧小区存在管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业管理落后等众多问题,给人一种“脏乱差”的印象。针对这些问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是提升类的基础设施,包括建造公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

来源 |赢商网

在做律师小赚一笔之后,金光杰开始实施投资互联网 公寓领域的想法。原本,他只想投点钱当做副业。但后来,投资人们的一番话却将他彻底拉进了这个行业。据说,当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票:“你来干,我们就投”。

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作者 | 张慧娇

2012年,青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源进行标准化改造,再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前,青客会提前进行规范化装修,租房价格却不高,基本都在1000-2000元/间之间,受到不少年轻白领的欢迎。

今年来中央表态加强,各地政策密集出台。自2015年《中央城市工作会议》提出老旧小区改造以来,2016年细化,2017年住建部推出15个试点城市。2019年3月《政府工作报告》再次强调要大力进行改造提升城镇老旧小区配套设施和服务。4月财政部、住建部及发改委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,提出采用居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等渠道分摊改造费用,“旧改”作为保民生、稳投资、拉内需的政策受备受关注。6月国务院常务会议和7月初国新办政策吹风会上,进一步明确了“旧改”的四项工作重点和三项改造内容。伴随着中央表态和决策部署,各省市也纷纷响应,地方“旧改”政策2017年后密集出台。

图片来源 | 融创集团

在创业初期,金光杰并不敢急于扩张市场,因为他发现,一般公寓做到两三百间时很容易陷入增长瓶颈,他曾表示:“和自如等具有较好背景的公司相比,青客最注重的目标是活下来。”

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“融耀启航,美好共创”!9月19日,以“融创”藏头的主题发布会在深圳龙华融创智汇大厦举办,融创集团领导、知名品牌商家、合作伙伴及行业媒体等各界嘉宾齐聚一堂,共同见证了此次盛会。

从2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

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主办方融创也借此次盛会,系统性向外界传递融创中国的品牌及战略布局、融创商业产品线规划,以及融创商业的深圳首秀——融创荟的整体亮点与招商进度。

随着竞争对手发力,青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018年底,青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座城市。

2、“旧改”规模有多大?

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如今,青客公寓已经在长租公寓领域占据大片市场规模。招股书显示,就总租赁房间价值和数量计算,目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

赢商网在发布会现场注意到,包括华润万家、迪乐尼、浅葱小唱、汉堡王、厨嫂当家、华为、麦当劳、星巴克、苏宁在内的近百个品牌代表出席了此次活动。

一年烧钱近5亿元

经济发达区域“旧改”单位投资高于其他城市。2018年以来,部分省市纷纷发布老旧小区改造计划,根据《河北省老旧小区改造三年行动计划》和安徽省《关于细化下达2019年度全省城市老旧小区整治改造计划的通知》可计算出两省“旧改”单位计划投资金额约为168.7元/平方米和138.6元/平方米。安徽省平均改造投资为138.6元/平米,但各个城市平均改造投资差异巨大,表5显示,合肥市老旧小区改造单位投资金额高达645元/平方米。广州市老旧小区改造文件中未说明预估投资金额,但2019年6月招标的广州市花都区永发小区等6个老旧小区微改造项目招标文件显示,预估总投资为6115万元,改造面积为27.3万平方米,单位投资为224元/平方米。与河北省、安徽省额平均单位投资额相比,省会城市广州市和合肥市的单位投资额明显更高,表明经济发达区域,城市线级别更高的城市可能“旧改”单位投资金额远高于省均值。

甚至有品牌当场表示,“这虽是融创在深圳首个商业项目,不过融创的品牌实力早已声名在外,此次带来艺术气质兼具国际范儿的创新体验空间,迎合当下新消费趋势,我们对其未来发展有信心。”

VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

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狂奔背后,离不开投资机构的“输血”。

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公开资料显示,2012年,青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。至此,青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

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9市3000亿土储深耕大湾区

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若老旧小区加装电梯,将会显着扩张投资规模。大部分地区在出台老旧小区改造政策后,会额外发布多层住宅增设电梯办法和实施方案,而增设电梯成本较高,带动投资较多。《2017年北京市老旧小区改造经济指标》指出,每部电梯的土建及安装费用合计为89.7万元,沈阳[2]、上海[3]等地“旧改”中,每部电梯的土建及安装费用预估约为60-90万元。按照每栋住宅平均5层,每层3户估测,每部电梯土建及安装费用按照75万元估测,全国4200万户共需安装电梯280万部,共需投资2.1万亿元。

地产 文旅,赋能融创新商业

根据招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣资本持有股份最多,总共持有28.1%股份,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

基础性老旧小区改造投资规模与加装电梯的投资规模合计将达到3.2万亿元,再加上其他提升类基础设施与完善服务类改造,或与此前国务院参事仇保兴初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿[4]元接近。地区“旧改”计划自2018年才密集出台,大部分规划时间为3-5年不等,预计“旧改”改造期为未来5年,每年可新增投资约6400亿元,预计可提升固定资产投资约1个百分点。

而品牌们的信心,并非凭空而来。

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3、钱从何来?

2017年至今,无论半年度榜单或年度榜单,行业TOP5的阵营里,虽然位次每年会有些许变化,但始终是“万碧恒保融”五家。

一直以来,长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况,长租公寓大多运营过重、盈利模式单一,运营方高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

2017年7月,住建部宣布将在15个城市[5]开展老旧小区改造试点,试点城市纷纷出台相关意见和实施方案,2018年开展试点。试点城市的资金来源的基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。具体来说,有以下几个资金来源:

头部企业格局固化,是规模优势带来的行业集中度提升的结果,不过,有些数据却正发生一些微妙变化:TOP3房企的销售增速在今年上半年出现不同幅度的下滑,而保利与融创仍然保持10%以上的增速。

招股书显示,青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元,同比增长70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。但是,在2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

1)财政资金。中央预算内相关资金,市、区两级政府按比例筹集的资金。

赢商网查阅最新半年报数据亦显示,今年上半年,融创营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%;毛利润193.5亿,同比增长67.9%,是融创历史上首次半年度利润超过百亿。

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2)管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担,水、电、气、通信、有线电视等专营单位的资金,地方财政以奖代补。

“融创是一家反常识的企业。”有行业分析师对此表示,“房地产作为重资产行业,其增长应该是相对线性的,融创却走出了一条指数型增长曲线:从2010年83亿,到2018年4550亿,8年增长55倍。”

钱花在哪儿了?产生收入前,青客公寓要先向房东预付几个月的费用,并翻新整修,此外,公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面,收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露,青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元,平均入住时间8.5个月,如何覆盖成本成了“老大难”问题。

3)居民出资。改造入户部分费用或需个人承担部分、居民个人捐款等,鼓励居民投工投劳参与小区改造。

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盈利难,但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾透露:“3万间-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本,假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”

4)原产权单位出资。房改售房款的40%维修资金部分、60%发展资金有结余的可转化为维修资金。

通常而言,房企要实现如此惊人增速,高周转、标准化、做刚需似乎是唯一捷径,但融创却是通过不断打造高端产品,不断进行产品创新迭代实现,颠覆行业的传统认知。

这种情况下,青客只能努力寻求更多租户,减少空置率,同时拿钱扩张。招股书显示,青客公寓与11家金融机构达成了合作,意图为租户提供分期贷款的同时,也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

5)其它符合规定的资金,例如专业机构、社会资本等。

今年3月,融创更是提出更深层次的战略方向:成为中国家庭美好生活整合服务商,标志着融创正在由一个高端地产品牌,向生活方式品牌升级。

值得注意的是,青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业,前2个月是租客支付的押金,后24个月由租客还款。当然,这种做法遭到不少的吐槽。

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随着粤港澳大湾区的概念出炉到政策落地,融创升级的步伐也悄然蔓延至湾区城市。在发布会上,融创广深区域深圳公司总经理刘钢林先生透露,截至目前,融创地产土地储备总货值为2.82万亿元,其中在粤港澳大湾区核心9市,土地储备货值近3000亿。

长租公寓里的云顶娱乐官网下载,瑞幸

目前财政支出是“旧改”主要资金来源。以河北省为例,全省老旧小区改造三年总任务,共需改造资金129.6亿元[6],计划来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元,其中,市政专营单位可筹集约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目,这部分资金占比达87%。又如淄博市2016、2017年“旧改”共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元[7],财政投入合计占总投资74%。

显然,融创以超前的战略眼光,将未来的发展重心转移至“中国最好的城市群”——粤港澳大湾区。

上市,对手留给你的时间不多了

居民自筹更多是体现在小区范围内,与居民个体利益切实相关的改造上,如加装电梯、物业管理等,秉持谁受益谁出资的原则。试点城市中,湖北省宜昌市西陵区2018年改造面积约7.09万平方米,居民与社会投资近1000万元,占总投资的20%以上[8]。2018年10月宁波出台了中心城区老旧小区物业服务收费的指导意见,确定最低收费标准,宁波市海曙全区已有22个小区物业管理完成了提质提价的工作[9]。

“对于深圳这个‘世界中心’,融创地产满怀敬意,将以空杯心态去深耕项目,以高品质的产品作品构建理想家园。同时,融创商业将会依托融创集团背景,共享融创文旅商业资源,在接下来3-5年内逐步开出更多商业项目,未来将成为集团战略的又一发动机。”刘钢林表示。

即便背负巨亏,但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。

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前有蛋壳、自如,如今又有青客,长租公寓为什么集体在这个时间点谋求上市?

在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

融创广深区域深圳公司总经理刘钢林先生现场致辞

这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑,今年以来,这种情况仍在继续。2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;而最近的一起就发生在半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后,受害者众多,房东和租客欲哭无泪。

政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

据融创文旅集团商业事业部广州文旅城总经理吴玉华女士介绍,目前融创商业已梳理出多系列产品线,包括融创广场、融创茂、融创中心、融创精彩等,形成了大型文旅商综合体、城市商业综合体及品质社区商业、产业小镇商业三大产品系,打造融创特色的欢乐 商业战略,服务于中国家庭的欢乐生活方式。

随着大量长租公寓倒下,VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场直接融资,同时也能让之前的投资方退出。

2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

而不可否认的是,随着人们消费需求不断升级,融创所携带的“文旅 商业”基因,将逐步成为未来商业的主流经营模式。

对于长租公寓而言,现金流就是生命线。今年以来,蛋壳、自如相继完成新一轮融资。企查查数据显示,今年3月,蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。山东省政府对物业管理企业的激励包括:

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