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爆发赴美上市潮,房企业绩放缓

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:127 发布时间:2020-01-31
摘要:目前过千亿营收的房企共计有4家,为恒大、碧桂园、绿地控股和万科,达2270亿元、2020亿元、2015亿元和1393亿元。 从2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的

目前过千亿营收的房企共计有4家,为恒大、碧桂园、绿地控股和万科,达2270亿元、2020亿元、2015亿元和1393亿元。

从2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

2005年后,香港土地开发几乎停顿,导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差饷物业估价署及房屋署数据,2007年至2016年,当地平均每年住宅落成量约2.57万个单位,较前10年下跌超过50%。

当下,排在世茂前面的前十强房企,正在普遍出现销售增速的放缓。

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓,他曾直言烧钱创业是一条不归路,“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

地产商买入农地后,不作任何发展,囤地意图众人皆知。更严重的是,这批农地即使现时不去收购,其价值仍会随着香港地价不停上涨,所有持有农地的地产商,基本上立于不败之地。

而万科在考核回款时已经不设定具体数字,取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态,每个季度调整一次,为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

一年烧钱近5亿元

“香港不是没有地,我们有很多地,但是这很多地是动不了的。香港总人口很少,但反对声音很大,有很多不同利益集团。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣表示,“这也是香港楼市症结为何历届政府都未能解决的原因。”

正荣地产副总裁兼CFO陈伟健8月26日对时代周报记者表示,目前公司内部的控线是美元债融资成本控制在8%左右,银行借款成本尽量控制在8%,总体财务成本要控制在7% 7.5%之间。拿地上,净利率要求是达到两位数。

短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO消息,看起来未免太过巧合。同一时间,为什么长租公寓都着急上市?

香港特区立法会议员柯创盛表示,目前香港约有10万人居住于“棺材房”、劏房等不适宜居住的环境。劏房租金昂贵,一些很小的单位每月租金可能要5000~6000港元。

而销售结转情况不佳,业绩相应会出现下滑。比如招商蛇口,上半年166.87亿元的营收同比减少20.49%;归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%。公司称,“营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。”

6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

林郑月娥在《施政报告》中提出的“明日大屿”计划,主要是一个长达20~30年的大型填海造地计划,分三个阶段发展,终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来,填的是港岛西和东大屿山之间的海域,总面积约等于1/4个港岛。根据《施政报告》,交椅洲是“明日大屿”填海计划的核心区域,发展人工岛,成为继中环、九龙东之后第三个核心商业区。

如何稳健?越来越多的房企认识到,手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力,是穿越周期的保证。

钱花在哪儿了?产生收入前,青客公寓要先向房东预付几个月的费用,并翻新整修,此外,公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面,收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露,青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元,平均入住时间8.5个月,如何覆盖成本成了“老大难”问题。

记者实地走访香港公屋最多的天水围。地铁天水围站出来就能看到政府兴建的公屋,交通非常便利。市民蔡女士向记者介绍,靠近天水围站的公屋项目建成时间距今接近10年,当时购买的价格在35万港元左右,面积400尺左右。

不过,从公布的回款数据来看,分化仍然存在。数值高的,比如万科、碧桂园、旭辉等回款率在90%以上;中上的有绿城中国、阳光城等中型房企,在80% 90%之间;而华夏幸福则为62%,尽管比去年同期上升16%,但数值并不高。

对于长租公寓而言,现金流就是生命线。今年以来,蛋壳、自如相继完成新一轮融资。企查查数据显示,今年3月,蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

一边是住房紧张,一边是楼价频破纪录创新高,香港的居住问题一直都是香港特区政府工作的重中之重,然而多年来成效甚微,申请公屋平均轮候时间已变成5.4年。

万科将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园则称,未来要看机会均衡布局、分散风险;一贯比较高调的融创中国则声称,除非特别好的机会,不然下半年基本停止拿地。

作为一个流动人口大国,中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境,长租公寓市场便应运而生。自 2006年开始,青客公寓创始人金光杰就一直搜集相关数据进行调研。

民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼表示,政府过去觅地工作“龟速”,现时公营房屋的土地缺口庞大,如再不做改善,市民会越来越失望,征地建屋工作应该立即启动。

排在行业第三位的万科,增速上也在放缓。2019年上半年3340亿元的销售金额,同比只增9.6%,比去年同期的9.9%略有下降。

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征地建屋尽快启动呼声高

许世坛甚至暂时不会上调公司今年2100亿元的销售目标。“因为公司对下半年还是比较谨慎的。房地产行业本身会进入平稳的发展阶段,不要想着赚很多的钱。太高的利润,已经不可持续。”他认为。

狂奔背后,离不开投资机构的“输血”。

港铁西铁线从柯士甸站向西出发,途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门,全部属于新界区。而新界区是拥有最多农地、荒地、湿地和山地的地区,地铁经过的很多地方至今尚未开发。

第二梯队的保利和融创,没有逃过“有增量少增速”的情况。前者上半年销售金额达2526.24亿元,同比增长17.33%,远低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年实现2141.6亿元,同比增长11.8%,也低于同期的76%的增幅。

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“我一套房都能卖几千万,房价还在涨,所以为什么要卖给政府?”谭先生表示。

头部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭辉控股,根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍,为了回款,公司专门成立了回款小组,“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略。”

VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

根据香港政府房屋署公布数据,截至2019年6月底,约有14.79万宗一般公屋申请,以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。

时代周报记者 杨静 发自上海 香港

根据招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣资本持有股份最多,总共持有28.1%股份,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

近日,民建联刊登全版广告,促请特区政府引用《收回土地条例》,大量收地兴建公屋,以解决公共房屋短缺问题。民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼向记者表示,香港有很多深层次矛盾,其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重,香港特区政府必须大刀阔斧,破釜沉舟。

下滑指向前五强里的碧桂园和中国恒大。根据克而瑞的数据,碧桂园2019年上半年的全口径销售金额为3895.4亿元,比2018年上半年的4124.8亿元下降了近30%,总额达1229.4亿元。恒大方面则比去年同期下降了7.4%,与2018年上半年24.6%的增幅形成对比,2019年上半年为2818亿元。

长租公寓里的瑞幸

民建联议员刘国勋在接受记者采访时表示,回归20多年来政府仅13次引用《土地收回条例》。此次民建联提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主,发展新市镇。土地供应专责小组的公众咨询将于9月26日完结,但民间已掀起一场土地大辩论。

按照2019年上半年的回款率来看,碧桂园、保利等头部房企均出现了不同程度的增长,前者为94.3%较去年上升了3%;后者为86%上涨了8%。

这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。头部企业可能都吃不上肉,小企业或许连汤都没得喝。

团结香港基金副总干事黄远山向记者指出,未来10年,香港将欠缺9万至10万个公屋单位,因此政府必须着手解决住房一事,而《收回土地条例》是其中一个收地方式,最重要的是找到新土地资源,以不同方式获得土地,并作发展用途。

融创是其中的一家,上半年净利润为112.9亿元,增幅虽然达66.59%,但已经比去年全年的250.96%明显下降。远洋集团则出现了连续下滑的情况,今年上半年仅为25.3亿元,同比下滑6.86%,去年则同比下滑9.21%。

2012年,青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源进行标准化改造,再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前,青客会提前进行规范化装修,租房价格却不高,基本都在1000-2000元/间之间,受到不少年轻白领的欢迎。

美联物业销售中介陈小姐向记者透露,9月16日,又有内地富豪再斥资5.8亿港元购买香港山顶超级豪宅Mount Nicholson。该处楼盘目前均价15万元/尺,Mount Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。9月初,观塘晓丽苑均价已达10万元/平方米。

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