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东方迪拜,能抵消棚改对投资拖累吗【云顶娱乐

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:144 发布时间:2020-01-31
摘要:在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。 在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

“旧改”改什么?针对老旧小区管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业落后等诸多问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,如水、电、气、路等市政设施的维修完善;二是提升类的基础设施,如公共活动场地、停车场、物业等的配建;三是完善公共服务类内容,如养老、抚幼、便利店等。“旧改”自2015年《中央城市工作会议》提出,16年细化,17年推出15个试点,19年两会后中央及各部委表态逐步加强,或将成为未来基建新亮点。

两次转让5年间缩水超20亿元

两次转让5年间缩水超20亿元

“旧改”规模有多大?全国老旧小区建筑面积约为40亿平方米,结合试点城市规划单位投资额,我们估算出全国“保基本”的“旧改”投资额约1.1万亿。同时,近期各地密集出台加装电梯政策,结合全国改造户数和单位电梯成本,我们估测“提升类”的“旧改”投资额约2.1万亿。“旧改”总规模或达3.2万亿,按照5年左右的投资期,年投资额约6400亿元,预计可提升固定资产投资增速约1个百分点。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

“旧改”资金从哪来?试点城市的资金来源基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。目前基础性“旧改”中,财政支出是最主要资金来源;提升型加装电梯“旧改”中,居民自筹出资较多。在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式,采用PPP和BOT等新型融资方式,甚至实行“租售同权”模式。政府与社会资金合作还体现在政府往往补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。

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“旧改”利好哪些行业?“旧改”利好电梯、建材和汽车业。加装电梯和停车场改建是“旧改”的刚需,众多城市出台加装电梯补贴政策,北京的“代建租用”模式,上海的“6 1模式”,广州的“电梯托管”管家模式,电梯行业潜力巨大。停车场通过“旧改”集约式改造后,或能带动汽车消费和汽车制造业。同时,“旧改”相关的基建利好建材众多子行业。

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“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

图片来源:北京产权交易所官网

图片来源:北京产权交易所官网

正文

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

1、“旧改”改什么?

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

老旧小区问题多。由于历史规划以及年代久远等原因,老旧小区存在管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业管理落后等众多问题,给人一种“脏乱差”的印象。针对这些问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是提升类的基础设施,包括建造公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

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在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

今年来中央表态加强,各地政策密集出台。自2015年《中央城市工作会议》提出老旧小区改造以来,2016年细化,2017年住建部推出15个试点城市。2019年3月《政府工作报告》再次强调要大力进行改造提升城镇老旧小区配套设施和服务。4月财政部、住建部及发改委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,提出采用居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等渠道分摊改造费用,“旧改”作为保民生、稳投资、拉内需的政策受备受关注。6月国务院常务会议和7月初国新办政策吹风会上,进一步明确了“旧改”的四项工作重点和三项改造内容。伴随着中央表态和决策部署,各省市也纷纷响应,地方“旧改”政策2017年后密集出台。

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

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因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

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2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。彼时,曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同,计划建设国际邮轮港、国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等,总投资额超过50亿元。

2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。彼时,曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同,计划建设国际邮轮港、国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等,总投资额超过50亿元。

2、“旧改”规模有多大?

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

经济发达区域“旧改”单位投资高于其他城市。2018年以来,部分省市纷纷发布老旧小区改造计划,根据《河北省老旧小区改造三年行动计划》和安徽省《关于细化下达2019年度全省城市老旧小区整治改造计划的通知》可计算出两省“旧改”单位计划投资金额约为168.7元/平方米和138.6元/平方米。安徽省平均改造投资为138.6元/平米,但各个城市平均改造投资差异巨大,表5显示,合肥市老旧小区改造单位投资金额高达645元/平方米。广州市老旧小区改造文件中未说明预估投资金额,但2019年6月招标的广州市花都区永发小区等6个老旧小区微改造项目招标文件显示,预估总投资为6115万元,改造面积为27.3万平方米,单位投资为224元/平方米。与河北省、安徽省额平均单位投资额相比,省会城市广州市和合肥市的单位投资额明显更高,表明经济发达区域,城市线级别更高的城市可能“旧改”单位投资金额远高于省均值。

据当时的媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天内“秒光”。2010年~2011年,凤凰岛房价最高时达到了15万~16万元/平方米。然而,从2013年开始,热潮褪去,凤凰岛房价现“腰斩”,跌至7万元/平方米,被“套牢”的投资客不计其数。

据当时的媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天内“秒光”。2010年~2011年,凤凰岛房价最高时达到了15万~16万元/平方米。然而,从2013年开始,热潮褪去,凤凰岛房价现“腰斩”,跌至7万元/平方米,被“套牢”的投资客不计其数。

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

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但不容忽略的是,待重组全部完成后,凤凰岛邮轮港将成为中国交建并表子公司,而三亚凤凰岛发展、三亚凤凰岛置业将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

但不容忽略的是,待重组全部完成后,凤凰岛邮轮港将成为中国交建并表子公司,而三亚凤凰岛发展、三亚凤凰岛置业将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

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这是凤凰岛资产的首次转让。

这是凤凰岛资产的首次转让。

若老旧小区加装电梯,将会显着扩张投资规模。大部分地区在出台老旧小区改造政策后,会额外发布多层住宅增设电梯办法和实施方案,而增设电梯成本较高,带动投资较多。《2017年北京市老旧小区改造经济指标》指出,每部电梯的土建及安装费用合计为89.7万元,沈阳[2]、上海[3]等地“旧改”中,每部电梯的土建及安装费用预估约为60-90万元。按照每栋住宅平均5层,每层3户估测,每部电梯土建及安装费用按照75万元估测,全国4200万户共需安装电梯280万部,共需投资2.1万亿元。

而从此次北交所挂牌资料看,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

而从此次北交所挂牌资料看,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

基础性老旧小区改造投资规模与加装电梯的投资规模合计将达到3.2万亿元,再加上其他提升类基础设施与完善服务类改造,或与此前国务院参事仇保兴初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿[4]元接近。地区“旧改”计划自2018年才密集出台,大部分规划时间为3-5年不等,预计“旧改”改造期为未来5年,每年可新增投资约6400亿元,预计可提升固定资产投资约1个百分点。

海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%,新疆大正宝通创业投资有限公司20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%,新疆大正宝通创业投资有限公司20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

3、钱从何来?

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值得注意的是,邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米,以及2.5万平方米存量土地。

2017年7月,住建部宣布将在15个城市[5]开展老旧小区改造试点,试点城市纷纷出台相关意见和实施方案,2018年开展试点。试点城市的资金来源的基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。具体来说,有以下几个资金来源:

制图:每日经济新闻

对比两次股权转让,从45%股权作价49.62亿元,到现在55%股权作价48.01亿元,据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

1)财政资金。中央预算内相关资金,市、区两级政府按比例筹集的资金。

值得注意的是,邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米 ,以及2.5万平方米存量土地。 对比两次股权转让,从45%股权作价49.62亿元,到现在55%股权作价48.01亿元,

繁华落尽被叫停的填海项目

2)管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担,水、电、气、通信、有线电视等专营单位的资金,地方财政以奖代补。

据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

事实上,在海南,称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

3)居民出资。改造入户部分费用或需个人承担部分、居民个人捐款等,鼓励居民投工投劳参与小区改造。

繁华落尽被叫停的填海项目

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。”

4)原产权单位出资。房改售房款的40%维修资金部分、60%发展资金有结余的可转化为维修资金。

事实上,在海南,称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

5)其它符合规定的资金,例如专业机构、社会资本等。

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。” 无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。

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但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。 2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

目前财政支出是“旧改”主要资金来源。以河北省为例,全省老旧小区改造三年总任务,共需改造资金129.6亿元[6],计划来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元,其中,市政专营单位可筹集约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目,这部分资金占比达87%。又如淄博市2016、2017年“旧改”共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元[7],财政投入合计占总投资74%。

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

居民自筹更多是体现在小区范围内,与居民个体利益切实相关的改造上,如加装电梯、物业管理等,秉持谁受益谁出资的原则。试点城市中,湖北省宜昌市西陵区2018年改造面积约7.09万平方米,居民与社会投资近1000万元,占总投资的20%以上[8]。2018年10月宁波出台了中心城区老旧小区物业服务收费的指导意见,确定最低收费标准,宁波市海曙全区已有22个小区物业管理完成了提质提价的工作[9]。

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠,堪称是中国最魔性的人工岛,形似八卦阵图,耗资50亿元打造,比358个足球场还大。

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠,堪称是中国最魔性的人工岛,形似八卦阵图,耗资50亿元打造,比358个足球场还大。

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这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。“生态立省”之后,这部海南填海造地史或终将成为往事。

2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。

《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。山东省政府对物业管理企业的激励包括:

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