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12城房价环比下降,直击限购松绑传闻中的燕郊

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:169 发布时间:2020-01-23
摘要:楼市有“金九银十”一说,统计局近日公布的数据显示,9月全国商品房销售面积17330万平方米,销售额16118亿元,分别比8月上涨了32.6%和32.0%。成交环比增长迅速,房价走势如何成为焦点

楼市有“金九银十”一说,统计局近日公布的数据显示,9月全国商品房销售面积17330万平方米,销售额16118亿元,分别比8月上涨了32.6%和32.0%。成交环比增长迅速,房价走势如何成为焦点。

一则“定向放松限购”的消息,使沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”了起来,然而看似火热的背后却存在很大的水分。北京商报记者本周调查发现,所谓燕郊“定向放松限购”的消息目前还没有官方下发的正式通知,但当地多家楼盘已将其作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。多家燕郊售楼处销售人员表示,在近三年楼市限购高压下,放松限购已经成了一个趋势,房子就那么多,后期涨价可想而知。另有销售人员表示,已有开发商停售存房,准备涨价了,所以要在政策下发前抓住“低价”房的机会。

5栋流线型帆船式大楼、超星级酒店体验、人造梦幻度假岛,在海南楼市热到发烫的时代,这里16万一平方米的房价,曾被视作当地旅游和投资的双地标。

10月21日上午,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,70城一二手住宅涨幅有所收窄,整体降温迹象明显。此外,今年9月,有12个城市的新房价格环比下降,数量创年内新高。

自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,如果“定向放松限购”能够落实,燕郊楼市是否能迎来“第二春”?对此,有分析认为,按照政策内容,“定向放松限购”只针对新房市场,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场却丝毫没有受到政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

如今,这个有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目,在经历当地楼市降温、环保核查并停建整改20个月后,最终走上了折价拍卖的道路。

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属于外来客群的“传言”

奢华凤凰岛被打包甩卖

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10月18日晚间,网上有消息传出,三河住建局组织了一次商品房销售会议,凡燕郊中省直单位、高校、医院或燕郊高新区名义引进的企业员工无住房,可以在燕郊购买一套新建商品住房。

实控人48亿清盘项目

图片来源:国家统计局官网

北京商报记者随即联系上述提到的监管部门,工作人员回应称,“根本没有这回事,消息是假的,一切以官方口径为准”。

日前,北京产权交易所挂出一份转让公告显示,三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权,其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权,而后者的核心资产正是三亚凤凰岛项目。

上海、深圳“带涨”一线楼市

但楼盘销售人员已将传言作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。

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国家统计局城市司首席统计师孔鹏进行了解读,与以往不同,本次他用了“总体稳定、略有升降”来评价9月70城楼市情况。

“放开限购政策目前还没有具体落实,但这是早晚的事情。”多家燕郊售楼处销售人员告诉记者,目前燕郊放松限购政策虽然还没有正式下发,但在近三年楼市限购高压下,放松限购已经成了一个趋势,房子就那么多,后期涨价可想而知。

而和凤凰岛邮轮港同时捆绑受让的,还有三亚钰晟投资有限公司100%股权,转让底价为7.64亿元,而钰晟投资也持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

他指出,9月70城房价数据有两个特点,新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平。城市方面,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大。

另有销售人员表示,目前已经有开发商停售存房,打着“涨价”的算盘,所以要抓住现有可购买房源,再不买就迟了。

这也意味着,三亚凤凰岛项目的55%股权将被打包甩卖,合计出售底价为48.01亿元。

其中,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州持平,上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。其中,北京和广州分别下降0.5%和0.3%,上海和深圳分别上涨0.6%和1.3%。同比方面,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.1%,上月为下降0.2%。

不知道是受楼市遇冷的影响,还是确如上述销售人员所说的存房惜售,记者在走访中也发现,目前燕郊的新房项目确实不多,而且多以商住房为主。“限购政策卡得太死,只有商住房,北京等外来购房者才有资质买。”一商住房销售人员称,在燕郊买房的多为“北漂一族”,商住房项目虽然与住宅项目相比不具备优势,但胜在便宜、不需要购买资质。

作为海南最知名的地标建筑,三亚凤凰岛在建设之初就被视为对标迪拜的地标。公开资料显示,凤凰岛一岛位于三亚南侧海岸线,是在大海礁盘之中吹填出的人工岛,位于三亚湾度假区“阳光海岸”核心。

从上述数据可以看出,一线城市中,上海尤其是深圳房价上涨带动了一线城市房价环比和同比价格上涨。对此,张大伟认为,上海9月房价微涨,而深圳楼市受深圳市被列入社会主义先行试验区以及大湾区建设利好带动,房价9月上涨明显。

在号称燕郊“售楼一条街”的京榆大街上,鳞次栉比的售楼处也昭示着这座小城镇曾经的热闹与繁华。现如今,昔日繁华不再,大部分售楼处也已关门上锁,一片萧条景象。“燕郊限购是时候松绑了,不然就没饭吃了。”一位楼盘销售人员告诉记者,放松限购政策虽然还“飘着”,但看房的人已经行动起来了,今天来看房的人是原来的好几倍,一个销售要带好几组客户。记者在现场也看到,前来咨询的看房者确实不少,有之前心里犹豫再次探盘的看房者,有听到限购政策放松后,来核实消息的看房者,沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”起来了。

凤凰岛全长1250米,宽约350米,占地面积547.5亩,规划总建筑面积48万平米,二岛47.4万平米与一期岛屿由整片沙滩连接,是海南最知名的人工岛屿,也是海南人工岛的鼻祖。在国内各大旅游平台上,对凤凰岛项目贴上的标签是“三亚奢华的天堂”、“比肩迪拜的梦幻之岛”。

整体涨势趋缓

“不管政策怎么变,跟我的关系都不大,自从燕郊房价上万后,我就断了买房的念头。”在一家小吃店,土生土长的燕郊人、店主张师傅与记者聊起买房话题时也感慨颇多。在张师傅看来,“按照目前的收入水平,燕郊本地人大部分都买不起新房子,无论政策怎么放松,只要价格不降下来,与燕郊土着的关系都不大,这是属于北京等外来购房者的政策”。

根据官方介绍,凤凰岛建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

孔鹏指出,二三线一二手住宅售价同比和环比的涨幅平稳或回落。

二手房难题 入场易出场难

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其中,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

“有点常识的人都知道这是谣言。”中原地产首席分析师张大伟分析称,燕郊是全中国唯一存在的,行政级别是一个乡镇,但城市规模相当于一个三线城市,房价则比大部分二线城市还要高。但不同于一二线城市,燕郊的行政级别太低,没有发布政策机构,历史上也没有过单独只针对燕郊一个镇出台楼市政策的记录,所有楼市政策都是由管委会或者三河市发布的。

如今,这个豪华地标却被推上了拍卖平台,号称“奢华体验”的凤凰岛实际上却停在半途,多个项目始终处于中止待建状态。

同比方面,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨9.3%和4.7%,涨幅比上月分别回落0.6个百分点和0.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.4%和5.0%,涨幅比上月分别回落0.6个百分点和0.8个百分点。

另有分析认为,先不谈上述消息能不能落实,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场丝毫没有受到上述政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

据上述拍卖信息显示,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示,9月来看,二手房价格环比上涨城市40个,新建住宅环比价格上涨城市为53个,均是最近两年的市场最低点。从二手房数据看,连续出现了4个月20个城市房价环比下调,这一情况也是最近2年来首次出现。这显示出,虽然整体市场成交量依然上行,但从房价看,市场调整趋势明显,一二线城市逐渐进入调整期。

燕郊一家中介人员向北京商报记者表示,“定向放松限购”只针对新房市场,对于存量较大的燕郊二手房市场却没有丝毫影响。目前燕郊的二手房数量要比新房多,且价格要远远低于新房,即使是特别好的地段也不具备与新房竞争的可能。“或许是燕郊现有的二手房数量太多了,所以价格才一直没有涨起来,但如果有购买资质的话,现在是入手燕郊二手房的好时机。”该中介人员向记者推荐道。

从转让方信息来看,股权转让方包括海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、新疆大正宝通创业投资有限公司、海南兆峰智能化技术有限公司、曾宪云、蔡芳。其中,海口胜丰持有48.5%的股权,新疆大正持持股20%,海南兆峰持股10%,曾宪云持股20%,蔡芳持股1.5%。

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事实上,对于燕郊二手房市场感受最深的,是那些曾经的“炒房者”。自限购令出台后,炒房者手里的房子一方面价格被不断压低,另一方面“变现”途径也被设置了诸多障碍。有炒房者表示,自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,目前持有的房子总价被“拦腰”一刀,还不及当初买房的一半。房子不好卖、不愿卖,才最折磨人。

而根据天眼查信息显示,根据凤凰岛投资集团的股权穿透图,海口胜丰、新疆大正的背后实际控制人均为曾宪云,而曾宪云则是掌握凤凰岛项目以及被转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。

9月仍有数个城市明显上涨。从明显上涨城市看,南宁、唐山分别连续2个月是全国新建住宅与二手房的龙头。南京二手房涨势再度回升也引发关注。

值得一提的是,北京商报记者在走访期间也遇到另一番景象。有房主在听说放松限购政策后,起了“惜售提价”的念头。虽然中介人员再三强调,政策落实与二手房市场无关,但该房主却表示,“有一就有二,有了开头,后面还会难吗?即使不能赚点,但也不能亏太多,再等等、再看看吧”。

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中介人员虽然不认同上述观点,但他也表示,燕郊的地理位置与北京城市副中心仅一河之隔,相较于其他环京地区,具有很明显的优势,目前燕郊地段差一点的二手房价格已经跌到1.3万元/平方米左右,燕郊的二手房价格已经触底,未来只会越来越好。

房价曾爆炒至每平米16万

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,南宁是9月份房价指数环比涨幅最大的城市。此类城市近期房价快速上涨与购房需求积极释放、尤其是部分投资投机需求进入等有关。此类城市房价涨幅已经连续两个月排名第一,后续预计此类城市房地产管控会有进一步升级的可能。从同比涨幅看,大理成为涨幅较为靠前的城市。而西安市场终结了此前连续9个月涨幅排名第一的状态,西安房地产调控的压力有所减少。

局部放松存在合理性

投资人狂热过后惨被套牢

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