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藏着哪些秘密,全部限价

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:103 发布时间:2020-01-23
摘要:限价,似乎成为深圳房地产市场的关键词。 一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀

限价,似乎成为深圳房地产市场的关键词。

一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产权住宅商品房抛售,所有房源均价在5.5-5.8万元/平方米之间。除了要求购房人提供资质且需交付全款外,只需承担契税,其他税务均由企业承担。

11月13日,北京土地交易市场迎来了入冬来的首场交易,同时,也迎来了土地供应新规。

继“限定”人才住房、安居型商品房的销售价格后,深圳土地房产交易中心官网在23日挂出6块纯住宅用地,以挂牌方式公开出让,挂牌期至2019年11月22日止。值得注意的是,在所有宅地的出让公告中,均对普通商品住房或人才住房的入市最高均价做出限定。

北京商报记者经多方问询和实地探访发现,受“商住两用”影响,1号楼“低价贱卖”似乎已成定局,未来升值空间也有待进一步考量。同时,这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份,而背后的北京顺峰贵宾商务会馆也不只卖楼这么简单。

券商中国记者从北京市规划和自然资源委了解到,当日成交的两宗住宅用地基本是纯住宅地块,今后北京出让住宅用地时将不再“搭”大型商办,而是将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

限价或为稳房价

01

此举一方面是根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”、“科学配置资源要素,统筹生产、生活、生态空间”、“着力治理’大城市病’”、“增强人民群众获得感”等具体要求,另一方面也是回应和解决群众的呼声,提升群众的满足感、获得感和幸福感。

据悉,这6宗地编号分别为G11340-8034、G11325-8023、G14313-8018、A816-0068、A650-0376和G15401-1508,位于坪山区、龙华区、光明区和大鹏新区,均为二类居住用地,采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。此外,深圳土地房产交易中心官网还显示,将以综合招标方式公开出让一块位于光明区的A650-0375宗地,土地用途为商业用地、二类居住用地、城市道路用地,其中人才住房可销售。

房源属住宅性商用房

业内人士认为,北京土地供应新规有利于部分商业地块提高价值,住宅项目也可以纯粹化。

值得注意的是,项目建成后必须严格按限定的销售均价进行销售。其中位于坪山区的G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米38750元;G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米35700元;G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米30450元;位于龙华区的A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米71400元;位于光明区的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米47250元。

北京商报记者了解到,此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。在这家酒店的店内,2、3层仍为包间模样,内部陈设整齐,且均未进行改装。链家经纪人表示,此前酒店为经营需要,曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在对酒店进行评估,“如果适合居家,酒店可能需要进行基本格局改造后再出售。”

北京73亿成交两宗限竞房用地

位于大鹏新区的G15401-1508宗地项目建设可售人才住房,不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建比例,且项目建成后必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售,销售均价不高于每平方米20520元,最高销售单价不高于每平方米23598元。A650-0375宗地人才住房基准售价每平方米25800元,最高售价每平方米27100元。

据悉,北京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍,除4层出售7套房屋外,2-3层均为整层出售,每层将售11套。

11月13日,北京土地市场成交了2宗位于亦庄区的住宅用地,总成交金额为73.515亿元。

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳,公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。回想2016年,多地被“地王”刷屏,深圳市场也是如此。当年6月,深圳龙华区出让当年第一块商住用地,这也是首宗商品房现售试点地块。最终,该用地由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下,折合楼面地价高达每平方米56781元。如今,这一深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府,但住宅部分入市仍未有明确时间表。业内人士普遍预计,龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元,项目才能获得合理利润。而在此次推出的地块中,龙华地块的入市最高均价最高,但也远远低于每平方米10万元。

从改造后图纸来看,所有房源价格均在5.5万元/平米-5.8万元/平米之间。最小户型为58.5平米,报价340万元;最大275平米,报价1515万元。

据了解,这两宗地块均采用“限房价、竞地价”的交易方式,商品住房销售均价不超过52695元/平方米,最高销售单价不超过57965元/平方米。而且,两宗地块均须执行“9070”政策,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。两个地块住宅容积率均为2.8。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,今年深圳房价存在暗涌,政府对于稳楼价的压力增大,因此推出多宗限售价宅地,主要还是在于稳定市场对房价的预期。总体而言,这些地块的最终限定售价都贴近市价,价格也不算低。

11月11日,当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时,工作人员表示,出于经营考虑,店内暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序,唯一一次集体看房已于上周六结束,短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。

其中,经济技术开发区路东区E9R2、E9A2地块R2二类居住用地、A33基础教育用地,建筑规模约10.89万平方米,挂牌起始价为29.2亿元。最终该宗地由山西通建房地产开发有限公司以30.7亿元竞得,溢价率为5 %,成交楼面地价为28185元/平方米。

大批公共住房将交付

经走访,多家房产中介明确,该楼房源价格便宜确属实情,但并非网传“抛售”。从方位来看,顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼,但因其建成以来一直属于住宅性质商用房,楼体并不全在小区之内。西临西四环,南望阜成路,往来车辆较多,环境也相对嘈杂。

经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块R2二类居住用地,建筑规模约15.33万平方米,挂牌起始价为42.6亿元。最终该宗地由招商局地产有限公司以42.815 亿元竞得,溢价率为0.5%,成交楼面地价为27936元/平方米。

同样被“限价”的,不仅是商品房。

其次,由于该楼自建成以来一直用于商务办公,物业管理成本较高,因此,虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理,但单户物业费为4.56元/平米,单位平米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平米最小户型计算,年均物业费大约为3200元,高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。

专家表示,北京经济技术开发区是北京城市总规中“三城一区”的重要组成部分,地块周边也规划建设有亦庄小米产业园等科技产业,因此在该区域相应安排供应住宅用地,特别是中小套型的普通住房用地,有利于解决就业人员的居住问题,实现区域职住平衡。

不管是公共租赁住房、安居型商品房还是人才住房,深圳正在加大支持保障力度。就在10月23日,深圳13个公共住房项目集中开工。据悉,本次集中开工的项目将通过新供建设用地、棚户区改造、城市更新、公共设施配建和产业园区配建等多种渠道进行建设筹集,总投资将超过130亿元,预计可提供公共住房约1.1万套。

记者走访发现,北京顺峰贵宾商务会馆并非楼内首个出售旗下产权房屋的企业。1、2号单元门口引导牌上显示内驻公司40余家,而楼内实际挂牌营业商户可能不满30家。

今后住宅用地不再“搭”大型商办

就在近日,深圳市政府召开的有关公共住房专题会议传出好消息:根据深圳市公共住房相关建设计划,从明年开始将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是,这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的5至6成。位于原特区内的限价人才住房项目毛坯房最高售价低于每平方米5万元,位于原特区外的限价人才住房项目售价普遍处于每平方米2万至3万元区间,最高售价原则上不超过每平方米4万元,均远低于同类地区商品房价格,且未来一段时期公共住房总体价格将稳定在该水平。

大部分楼层正在施工,楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示,此次装修目的也正是将部分商务房改装成居家。

值得注意的是,此次亦庄成交的这两个地块中,基本都是纯住宅的地块。

记者在罗湖笋岗片区调查时发现,位于深圳宝能中心旁边安居锦园项目正在加紧建设,预计2021年6月竣工。而在招商中环项目,这里的部分公寓被深圳市人才安居集团买下,已经有住户入住,基准租金为每平方米每月47.03元,而记者发现笋岗片区的普通二手房小区租金已经接近每平方米每月100元。

“商宅并驻”的情况仍随处可见,二者共用一个楼道隔廊。同行的一位看房者担忧,“商住两用房不好的一点在于,工作人员进出频繁,不仅会打搅住户日常生活,治安也不好保障。”

券商中国记者从北京市规划和自然资源委了解到,为了加强区域功能的统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京不再供应F1和F2类用地,均将结合规划综合实施方案,在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

关键词阅读:限价 均价 公共住房 深圳房地产 深圳龙华

“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没有变动过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

(注:F1类用地即住宅混合公建用地,住宅为主,占70%,公建占30%;F2类用地即公建混合住宅用地,公建为主,占70%,住宅占30%)

02

据了解,此前北京一些地块为混合用地,大型的商业办公建筑和住宅混合布局在一个地块中。不少居民提出,在实际生活中,混在一起的商业、办公建筑影响休息;办公人员及车辆的出入,也会出现扰民和堵车等纠纷。按照新总规的要求,城市的规划要源于群众的实际需求,提升人民群众日益提升的居住生活品质需求,规划部门也为此深入研究了城市规划的具体实施方式。

升值空间有限

北京市规划和自然资源委表示,今后,北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案,重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通的结合,分开安排公建用地和住宅用地的布局。

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

此举的好处是,一方面,能够形成丰富的城市空间尺度,有利于打造更好的城市风貌,提升首都城市形象;另一方面,能够解决住宅与公建混合引起的管理难点和安全隐患,更好地提升住宅的居住品质和公建的运营需求,不断增强人民群众的满足感、获得感和幸福感。

此前,由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅,中小企业为降低创业成本和风险,转向租用民宅办公。但随着民商混住带来诸多办公扰民问题,北京于2006年首次叫停“民宅商用”。

举个例子,有几块临近地铁的混合用地,地块里还安排公交场站,如果每个地块都既有住宅又有公建,还有公交场站,那以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间容易出现纠纷和问题。因此在规划实施上提前考虑,把公建和公交场站集中到离地铁最近的一块地上布置,剩下的地块安排住宅。这样公建、公交场站和地铁优先结合,满足城市通行功能,保障区域的交通便利性;然后将住宅相对集中,住户的私密性也得到了改善;同时区域内办公、商业、购物娱乐等环境品质也会得以进一步提升,满足人民群众的美好生活需求。

2006年6月19日,北京市工商局下发14号文件,暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。文件规定,企业在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的,以及《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的,均不予登记注册。

不过,北京市规划和自然资源委指出,公建用地和住宅用地分开安排布局,并不意味着供地的时序会有所改变。比如原先某个区域有3个混合地块,每个地块有居住也有商业办公,根据新规,会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。至于这3个地块是一起入市还是分别入市,还是会根据土地市场的实际运行状况进行安排。

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