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首都新出两宗纯住宅用地,为啥PE巨头爱买办公楼

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:云顶娱乐官网下载 人气:72 发布时间:2020-01-09
摘要:不知道是受楼市遇冷的影响,还是确如上述销售人员所说的存房惜售,记者在走访中也发现,目前燕郊的新房项目确实不多,而且多以商住房为主。“限购政策卡得太死,只有商住房,

不知道是受楼市遇冷的影响,还是确如上述销售人员所说的存房惜售,记者在走访中也发现,目前燕郊的新房项目确实不多,而且多以商住房为主。“限购政策卡得太死,只有商住房,北京等外来购房者才有资质买。”一商住房销售人员称,在燕郊买房的多为“北漂一族”,商住房项目虽然与住宅项目相比不具备优势,但胜在便宜、不需要购买资质。

为了更好的买楼,黑石加快了设立各种房地产投资基金。2009年,黑石集团设立了若干新的房地产债权投资基金。去年9月,彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元,这将成为黑石历史上最大的房地产基金,在稍早之前,黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。

业内人士认为,北京土地供应新规有利于部分商业地块提高价值,住宅项目也可以纯粹化。

二手房难题,入场易出场难

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

其中,经济技术开发区路东区E9R2、E9A2地块R2二类居住用地、A33基础教育用地,建筑规模约10.89万平方米,挂牌起始价为29.2亿元。最终该宗地由山西通建房地产开发有限公司以30.7亿元竞得,溢价率为5 %,成交楼面地价为28185元/平方米。

燕郊一家中介人员向北京商报记者表示,“定向放松限购”只针对新房市场,对于存量较大的燕郊二手房市场却没有丝毫影响。目前燕郊的二手房数量要比新房多,且价格要远远低于新房,即使是特别好的地段也不具备与新房竞争的可能。“或许是燕郊现有的二手房数量太多了,所以价格才一直没有涨起来,但如果有购买资质的话,现在是入手燕郊二手房的好时机。”该中介人员向记者推荐道。

写字楼是其中的重要一环。黑石官网披露,截至2019年6月30日,黑石在全球拥有的办公面积为2.31亿平方英尺。早在2006年,黑石曾斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP,创下史上最大REITs收购交易。更令人咋舌的是,这其中有近350亿是借款,风险之高可见一斑。但黑石早有盘算,在洽谈收购的同时,也接洽潜在买家。

北京市规划和自然资源委还强调,公建用地和住宅用地分开布局,针对的是大型的商业办公等。为了保证群众生活需要,住宅小区配套的小型商业,依然还是会在住宅地块中规划安排,对居民的生活没有任何影响。教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地,在条件具备的情况下,也可以按照新规进行方案设计。

10月18日晚间,网上有消息传出,三河住建局组织了一次商品房销售会议,凡燕郊中省直单位、高校、医院或燕郊高新区名义引进的企业员工无住房,可以在燕郊购买一套新建商品住房。

4月,瑞士合众集团与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权,创下了迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项记录。

北京市规划和自然资源委表示,今后,北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案,重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通的结合,分开安排公建用地和住宅用地的布局。

但楼盘销售人员已将传言作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。

第一次投资发生在2011年。KKR与远洋集团成立成立地产基金,专攻内地地产;第二次则在2016年,KKR再次携手远洋集团,出资14.77亿港元投资了首创置业旗下公司首创钜大,并持有后者大约12%的股权。

此举一方面是根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”、“科学配置资源要素,统筹生产、生活、生态空间”、“着力治理’大城市病’”、“增强人民群众获得感”等具体要求,另一方面也是回应和解决群众的呼声,提升群众的满足感、获得感和幸福感。

属于外来客群的“传言”

女人爱买包,男人爱买表,而今年,买下一座又一座写字楼则成了PE巨头们的爱好。

券商中国记者从北京市规划和自然资源委了解到,为了加强区域功能的统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京不再供应F1和F2类用地,均将结合规划综合实施方案,在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,如果“定向放松限购”能够落实,燕郊楼市是否能迎来“第二春”?对此,有分析认为,按照政策内容,“定向放松限购”只针对新房市场,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场却丝毫没有受到政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

PE“买楼”,怎么赚钱?

值得注意的是,此次亦庄成交的这两个地块中,基本都是纯住宅的地块。

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而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

关键词阅读:北京 住宅用地 商办

另有分析认为,先不谈上述消息能不能落实,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场丝毫没有受到上述政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

11月13日,北京土地市场成交了2宗位于亦庄区的住宅用地,总成交金额为73.515亿元。

“受燕郊低迷市场影响,‘传言’政策确有变为现实的可能。”合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示,从今年开始,燕郊多宗土地挂牌出让,住宅用地的出让速度明显加快,如果燕郊在政策方面不对商品住宅有所放松的话,那么新出让土地很有可能会遭到市场的冷遇。

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11月13日,北京土地交易市场迎来了入冬来的首场交易,同时,也迎来了土地供应新规。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,燕郊房价已挤掉了“泡沫”,处于相对稳定的状态,具备了放松的条件。从整个市场来看,局部放松的导向也比较明显。

在过去近一年的时间里,光是黑石就已出手数次。2018年12月,黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。

据了解,这两宗地块均采用“限房价、竞地价”的交易方式,商品住房销售均价不超过52695元/平方米,最高销售单价不超过57965元/平方米。而且,两宗地块均须执行“9070”政策,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。两个地块住宅容积率均为2.8。

另有销售人员表示,目前已经有开发商停售存房,打着“涨价”的算盘,所以要抓住现有可购买房源,再不买就迟了。

继去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%权益后,外资保险巨头安联集团再度大手笔买楼。今年10月份,旗下公司以约78亿元人民币的估值收购了北京一写字楼项目85%的权益。

专家表示,北京经济技术开发区是北京城市总规中“三城一区”的重要组成部分,地块周边也规划建设有亦庄小米产业园等科技产业,因此在该区域相应安排供应住宅用地,特别是中小套型的普通住房用地,有利于解决就业人员的居住问题,实现区域职住平衡。

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