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人事变动频繁,上海共有产权房扩围

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:股票基金 人气:68 发布时间:2020-04-15
摘要:一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产

一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产权住宅商品房抛售,所有房源均价在5.5-5.8万元/平方米之间。除了要求购房人提供资质且需交付全款外,只需承担契税,其他税务均由企业承担。

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

[摘要] 作为第一个吃螃蟹的人,上海早在2010年就开始供应共有产权保障住房。中原地产研究中心统计数据显示,全国已有包括上海、北京、南京、广东等近10个省市在进行共有产权住房的探索。

北京商报记者经多方问询和实地探访发现,受“商住两用”影响,1号楼“低价贱卖”似乎已成定局,未来升值空间也有待进一步考量。同时,这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份,而背后的北京顺峰贵宾商务会馆也不只卖楼这么简单。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

上海全面启动非沪籍共有产权保障住房。8月21日,上海市住房和城乡建设管理委员会在官网发布消息称,上海市已在全市16个区全面启动非沪籍家庭的共有产权保障住房咨询及受理工作,计划于9月底前完成。

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上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

上海市住建委表示,本次共有产权保障住房扩围,重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。

房源属住宅性商用房

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

“目前,上海市的居住矛盾主要已转向解决两类重点人群的居住问题。一类为上海本地户籍人口中的住房困难群众,特别是中低收入住房困难家庭;另一类是对上海经济发展作出贡献的非沪籍常住人口,尤其是各类人才特别是青年人才群体。”上海市住建委有关负责人表示,上海市将进一步加强住房保障力度,扩大住房保障覆盖面。

北京商报记者了解到,此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。在这家酒店的店内,2、3层仍为包间模样,内部陈设整齐,且均未进行改装。链家经纪人表示,此前酒店为经营需要,曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在对酒店进行评估,“如果适合居家,酒店可能需要进行基本格局改造后再出售。”

闽系房企人事变动加速

“说实话,现在上海在人才竞争政策上没有深圳、广州等地开放。本次共有产权保障住房扩围,就体现了上海的包容性。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、中国城市治理研究院教授陈杰在接受时代周报记者采访时指出。

据悉,北京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍,除4层出售7套房屋外,2-3层均为整层出售,每层将售11套。

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

三区先行试点

从改造后图纸来看,所有房源价格均在5.5万元/平米-5.8万元/平米之间。最小户型为58.5平米,报价340万元;最大275平米,报价1515万元。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

共有产权住房是指政府提供政策支持,购房者和政府共同拥有房子产权,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限制使用范围和处分权利。

11月11日,当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时,工作人员表示,出于经营考虑,店内暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序,唯一一次集体看房已于上周六结束,短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

事实上,早在去年年底,上海市就正式开始将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭,并在虹口、松江、金山三个区先行试点申请受理。

经走访,多家房产中介明确,该楼房源价格便宜确属实情,但并非网传“抛售”。从方位来看,顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼,但因其建成以来一直属于住宅性质商用房,楼体并不全在小区之内。西临西四环,南望阜成路,往来车辆较多,环境也相对嘈杂。

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

根据要求,非户籍家庭申请共有产权保障住房需满足以下6个条件:持有《上海市居住证》且积分达到120分;在上海市无住房,在提出申请前5年内,不得在上海市有住房出售或赠与行为;结婚满一年;在现工作单位工作连续满一年且工作单位在提出申请所在地注册连续满一年;非上海市户籍居民应当以家庭为单位提出申请等。

其次,由于该楼自建成以来一直用于商务办公,物业管理成本较高,因此,虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理,但单户物业费为4.56元/平米,单位平米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平米最小户型计算,年均物业费大约为3200元,高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。

最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

对于上海共有产权保障住房试点,陈杰分析指出,一是门槛较高,符合门槛条件的基本上不太需要共有产权保障住房;二是有需求的,但不符合门槛条件。但是,陈杰坦言,共有产权保障住房是为了满足部分人的居住需求,申请较为理性属于正常情况。

记者走访发现,北京顺峰贵宾商务会馆并非楼内首个出售旗下产权房屋的企业。1、2号单元门口引导牌上显示内驻公司40余家,而楼内实际挂牌营业商户可能不满30家。

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

值得一提的是,将共有产权住房惠及非本地户口的政策,并非上海首创。北京市早在2017年9月30日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中就明确,满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

大部分楼层正在施工,楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示,此次装修目的也正是将部分商务房改装成居家。

2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

条件放松、全辖启动

“商宅并驻”的情况仍随处可见,二者共用一个楼道隔廊。同行的一位看房者担忧,“商住两用房不好的一点在于,工作人员进出频繁,不仅会打搅住户日常生活,治安也不好保障。”

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

在试点基础上,上海市有关部门对相关政策口径进行优化完善,并在全市推开。按相关规定,非沪籍与上海户籍居民共有产权保障住房均采取政府定价,且购房人产权份额应当不少于50%。

“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没有变动过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

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时代周报记者仔细梳理发现,与此前试点申请条件相比,此次全面启动反而有所放松。例如,“在现工作单位工作连续满一年且工作单位在提出申请所在地注册连续满一年”条件后,附加了“但在同一个区内两个及以上实际缴纳社会保险或个人所得税的单位工作,且累计工作满一年的,可以提出申请”。

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在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

对此,上海市虹口区嘉兴路街道社区事务受理服务中心工作人员给予了证实。“试点要求必须在同一个单位连续工作满一年,不能累计,现在可以在一个区的若干个单位横跳,只要工作累计满一年即可。”该工作人员对时代周报记者解释。

升值空间有限

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

目前各区已陆续发布集中咨询受理工作相关事项的公告。“交足材料后直接受理,通过审核后,分区按人数集中进行摇号或抽签,决定选房顺序。摇号、选房差不多要一年时间,等最终拿到房子的时间会长一点。”上述工作人员透露。

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

在房源方面,郊区充分利用好辖区内配建保障性住房房源;中心城区可申请市统筹大居房源,房源预计主要分布在浦东惠南、奉贤南桥东、松江南站、嘉定黄渡和宝山顾村拓展等基地。待房源项目和价格明确后,将适时向社会和申请家庭公布。

此前,由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅,中小企业为降低创业成本和风险,转向租用民宅办公。但随着民商混住带来诸多办公扰民问题,北京于2006年首次叫停“民宅商用”。

弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

“每个区分开自主选房,市中心的房源由市房管局统一安排调拨,郊区由辖区筹措。”上海市虹口区房屋保障中心工作人员表示。

2006年6月19日,北京市工商局下发14号文件,暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。文件规定,企业在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的,以及《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的,均不予登记注册。

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

与此同时,在供应标准方面,非本市户籍家庭人数为2人或3人的,购买一套二居室;人数为4人及以上的,购买一套三居室。

条文叫停新注册商户,但对于已入驻企业并未作出迁出后可继续注册的承诺。对此,多家中介结构工作人员皆表示,企业一旦迁出,即便想要回迁,也无法再重新注册。

比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

最早探索共有产权住房

除此之外,根据《物权法》第77条规定,“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经有利害关系的全体业主同意”。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

作为第一个吃螃蟹的人,上海早在2010年就开始供应共有产权保障住房。中原地产研究中心统计数据显示,全国已有包括上海、北京、福州、南京、广东等在内的近10个省市在进行共有产权住房的探索。

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