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未来可以,与民营企业的机会

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:股票基金 人气:133 发布时间:2020-04-15
摘要:对19年货币化与实物安置套均投资估测: 智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》指出,货币补偿相当于周边市场价约1.3倍,同时,货币安置较实物安置

对19年货币化与实物安置套均投资估测:智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》指出,货币补偿相当于周边市场价约1.3倍,同时,货币安置较实物安置隐含支付土地成本更高。综合而言,假设货币安置套均投资为实物安置的1.3倍。根据2018年棚改投资完成额、货币化安置率,测算出2018年实物安置套均投资为46.9万元/套。

下决心要做贝壳之后,左晖和链家的主要投资人、董事,一个一个地做了深入沟通,包括融创中国的孙宏斌、华兴资本的包凡、新希望的刘永好等。

“你不跨过去,别人就会跨过来!”

货币化安置购房率估测:根据西南财经大学中国家庭金融调查数据,2013-2017年,棚改货币化安置家庭中仅有20.4%的新购了住房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%。而其余80%的家庭由于已有住房或是补偿款不足并未购房,而是将货币安置款用于了增加金融资产、从事商业、消费或还债。

存量房市场中,包凡一直在寻找一家标杆企业。为此,华兴做了很多“功课”。在那个产业互联网概念还很模糊的年代,对于投资标的,包凡面临一个选择:线上还是线下。经研究后,团队认定,线上会有线上的价值,但更多是信息服务的价值,真正到了交易环节,不可能脱离线下,而线下的核心就要看,这个公司、这个团队有没有可能拥有足够大的规模,把线下运营好。

得益于在多个项目的成功投资,企业通过产融结合充实资本金,提高抗风险能力,实现综合化经营,成为企业长期发展的战略需要和未来趋势,周永伟和七匹狼如今在企业上市及股权投资领域拥有广泛资源。周永伟坦言,金融领域的投资仍将是其今年甚至近年的重中之重。

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为了激励一批有能力的店长,8月,链家推出了“门店合伙人制度”。业绩优秀的商圈经理和店经理可以通过竞聘成为合伙人,分享门店的经营权和收益权。左晖认为,时代已经变了,品牌和经纪人的关系正被重构,品牌将投资人化,而主权属于经纪人。

房地产开发走精品路线,是因为在周永伟的战略规划上,把投资和房地产开发都当作集团的一种资产配置方式,最终还是为了服务核心主业,“因此要做好的资产把它放着,这能带来资产的保值增值。”

《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。山东省政府对物业管理企业的激励包括:

过去三五年里,创业近20年的左晖,峥嵘毕现。他是中国最大中介公司链家的老板,也是中国最大长租公寓自如的实际控制人,他还创立了一家资产管理公司,名叫愿景集团,对了,梵悦万国府正是愿景的项目,这家公司近期还以百亿元收购了小超人的盈科中心。

鼓励儿子做创二代

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

在左晖的预想中,贝壳下一步要往居住产业里面延展。“我们可能很难往上游发展。第一,开发行业的天花板已经变得越来越低,第二,集中度也变得很高,第三,竞争模型跟我们不是很搭。但往下游看,这个市场极度分散,交易天然要有一个上游的关系,消费者体验又非常差。”

“你不跨过去,别人就会跨过来!”在这个跨界的时代,为时尚代言的服饰品牌绝不会自甘寂寞。在互联网领域,2014年11月七匹狼与互联网科幻跨界,与果壳网合作跨界推出星云奖纪念款狼文化T恤;2015年9月,游戏跨界“出击!天狼机甲”与腾讯游戏《雷霆战机》联合发布会召开;此外,七匹狼更与艺术、音乐、潮流等方面进行跨界,深挖品牌文化和内涵,让时尚跨界不停。

2019年以来,广州将越秀区“电梯托管”管家模式在全市各区铺开[18],委托推荐的电梯托管物业公司进行管理。推出电梯托管管家服务后,旧楼加装电梯有物管找物管,无物管找托管,让市民增加一条可选的渠道,实现了加装电梯从建设、安装到后续管理的全流程服务。下半年,广州将出台首份既有住宅加装电梯托管管家服务地方标准,规范合同范本。

彭永东觉得,要让大家快速的拥抱不确定性,就不能悄悄地来,得高举高打。链家和贝壳之间的关系,为他的大刀阔斧提供了基础,这是同一块土地上,长出的两棵芽。

“从做服装企业到做地产开发,我都有一个梦想、一个目标,就是做一个好的作品,而不是只把它当作一个商品。”七匹狼自从创立以来,就坚持一个理念:做精品,而不是一下子就想着赚快钱。“每个地产项目,都根据这块地的实际情况请不同的设计师来精心打造。”周永伟说,七匹狼进军房地产业一开始就秉持着做精品的理念,“要珍惜每一寸土地”。

加装电梯投资额大,且是部分居民的刚性需求,今年下半年多个城市密集出台加装电梯补贴的政策。北京、上海、南京、深圳等地的加装前提由原先的全部同意改为“三分之二居民同意” 即可。针对电梯改造,主要城市有以下模式:

其实中介公司的老板们也意识到了潮水的方向。左晖记得,一个中介公司老板给贝壳写过一封信:“今天加入贝壳,我知道是我在帮贝壳,不是贝壳在帮我,而且贝壳在很长一段时间帮不到我,但我也要尽力。”

随着市场竞争日益激烈,行业之间是相互渗透、融汇的。在互联网、物联网等新技术、新工具的多重冲击下,跨界开始深刻地改变着生产和生活方式,成为企业经营者无法绕开的话题,也深刻地影响着晋江的民营经济和产业资本。审视七匹狼的跨界方向,记者发现,周永伟跨界的领域不仅仅在房地产,其多元化的跨界还与时下最走俏的互联网、时尚、体育等相结合。

老旧小区问题多。由于历史规划以及年代久远等原因,老旧小区存在管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业管理落后等众多问题,给人一种“脏乱差”的印象。针对这些问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是提升类的基础设施,包括建造公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

今年年初,彭永东提出来,希望他到贝壳去。“我们过去在东部相对比较薄弱,你一直是传说中的运营强人,所以这事交给你,公司最放心。”

谈投资 大时尚产业梦想走进现实

[2]老旧住宅电梯加装改造市场可期 相关厂家忙布局抢红利,证券日报

“原来是一个好人,不可能一夜之间就变成坏蛋了。要么是你当初错了,要么是你现在错了。”左晖说,但不管怎样,“这个行业里的人必须得接受有贝壳这件事。”

“七匹狼的主导产业是服装,我们想把服装产业打造成一个大时尚王国,以后不光是有个七匹狼品牌,我们还想通过资本市场并购一些有潜力或知名的服装品牌。任何一家企业要做大规模,都离不开整合资源、离不开并购。”

[5] 广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波

在2019年初,一篇腾讯大面积开放采访的报道中,记录了这样一个故事:

在恒禾七尚,愈看不到的细节,愈看得到周永伟对于艺术和精品的坚持。历经3年、6个国家、17位滨海建筑大师、35个设计方案、261次飞行会议,使建筑物与环境共融,自然与人文共生,尽显现代生活禅愫。可以静下心来花这么长的时间做一个永恒的作品。周永伟不是在做项目,是在做艺术,做“海岸线上的建筑艺术”。于周永伟而言,建筑终有遗忘时,艺术永无暗淡日。正是这种简单而纯粹的理由,恒禾七尚才能把项目做到极致,更荣获中国东南区域首个亚洲十大豪宅荣誉。

同时,“旧改”的巨大体量将推动建材需求,利好建材行业。根据《河北省老旧小区改造技术导则》和《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》,老旧小区改造包括安全问题改造、居住功能提升及环境整治等三个方面,其中小区道路改造、水电官网、房屋修缮等工程对水泥、涂料、防水材料、管材等建材有较大需求。

驻扎郑州后的每个月,何生祥都会到北京和彭永东单独汇报一次。压力最大的那次,是在他去郑州的第二个月,店均业绩大概3万元。他说了半小时,彭永东一句话都没有,连表情也没有,最后只撂下一句“行吧,那就这样”,转身就走了。何生祥觉得太失败了,暗暗咬牙,“回郑州,一定要把它干出来”。

七匹狼发展至今形成了绝对的品牌优势,曾被美国《时代周刊》列为代表中国力量的民族品牌。在完成了品牌积累后,服装品牌需要更广阔的视野来审视消费者的需求和市场变化。跨界整合资源,成为企业的新选择。在这方面,周永伟是佼佼者。

在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

但真要去延展,也不是件容易事。高瓴资本合伙人黄立明觉得,“贝壳的诞生既是挑战也是机会,它需要不断加深对行业的理解,同时也突破原有的舒适圈。”那些需要攻克的命题还有很多,比如,怎么将“住”的生态完善起来,怎么将新居住服务类目叠加到人店模式上。

周永伟对品牌内涵的挖掘,是执着的。这几年,七匹狼时常举办星云大师一笔字书法收藏展、侨批展、钉画展等,博物馆橱窗中的展品是沉淀企业文化和品牌文化的有力表现。周永伟也寄予用这样的形式,影响公司员工,以提升员工的涵养。“举办画展对于品位提升具有积极作用。此外,这也是服装工作者工作之余放松的好方式。七匹狼每年都会有一笔上千万元的预算,用于收藏艺术品。”

对19年棚改总投资估测:假设2019年实物安置套均投资与2018年持平,则可估计出2019年中性情况下棚改投资额约为1.04万亿元,较2018年减少7000亿元,将拖累固定资产投资1.1个百分点。

于是,有很多人骂左晖,尽管他们曾视左晖为行业教父、知己好友,亦或是名利场上的朋友。2017年,左晖去过一次世界互联网大会,58同城的CEO姚劲波作“蔷薇局”,把左晖也叫上了。饭后合影中,姚左二人中间就隔着两个人。

除了在银行、证券、保险、资本管理等方面投资效果显着,2010年周永伟更将投资妙手伸向中国本土规模、投资能力、影响力较大的内资创投领头羊——深圳创新投资集团有限公司。

政府与社会资金融合:试点城市的一些政府与社会资金的融合方式表明,PPP和BOT或为可能的融资方式,且政府与社会资金的融合项目在未来将成为资金来源的另一大支柱。预计基础性“旧改”134亿元和提升型“旧改”840亿元资金将来源于这些合作项目。

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位于厦门五缘湾最美区域的恒禾七尚,更是七匹狼地产开发中精品意识的典范之作。这个浸润了周永伟许多心血的精品之作,在外界看来似乎违背了投资讲究资金效率和投资回报率的基本“法则”:周永伟在这个项目上花费了太多的心血、财力和时间,就仿佛在精雕细琢一件艺术品,并被同行不解甚至被视为“异类”。

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李峰岩回答他,“收入和职位,我这么大年纪了,看得比较淡,就觉得价值比较重要。也许换了一个角色,会发现和过去完全不同的天地。”

在周永伟看来,财富的传承是传承中最低层次的一种,传承文化则可让品牌永续。企业发展中的起起落落皆属经济规律,只要保有创业、创新精神便可以面对困难。目前,中国经济和社会都在面临着大的转型,在这样的大背景下企业之间的竞争已不仅仅是资本和商业模式的竞争,而是上升到更深刻、更基础的文化与价值观的竞争。但它不是一天可培养的,需要投入,更需要不断累积、沉淀。未来七匹狼将继续“用时尚传承经典,让品牌激励人生”,举办更多与文化相关的活动,让更多的人能够参与其中感受文化的灵魂魅力。

[10] 广州恩宁路二期改造方案首公开 先改造骑楼街示范段,凤凰网

让着让着就有了抱怨,彭永东坦言,有段时间,找他诉苦的人“多了去了”。“因为大家对线上流量的规则都不太熟悉,事实上对链家是有些损失的。还有人会认为,之前链家网都是我们的,但现在越来越多的人在用贝壳,可能大家会有一些压力。”

民营企业中,随着商一代年纪渐长,传承问题逐渐凸显出来,传承绝不是财富的单一传承,而是事业、文化、精神的传承,其中最大的误区就是“等二代成熟后”再传承,只有先“剪下”二代的“树枝”,其才能迅速成长为独立的大树。在这一点上,周永伟的做法很另类:让儿子周士渊从采购员干起,让其历练了7年。

拓展经营激励:允许物业企业在法律法规范围内,围绕物业服务,自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

卢航和左晖一样,都是北京中介圈子里的老人,又都受过高等教育,早已有了不浅的交情。“我觉得像我们这拨人,骨子里都有很深的认知,想要改变这个行业,能让无论是品质还是效益,都有一些本质的变化。”左晖说。

文化与企业经营相结合便会产生巨大的力量。在周永伟眼里,服装与艺术审美密切相关。企业发展到一定阶段,已经不仅仅停留于物质层面,更多的追求精神上。七匹狼品牌的内核是引领一种更健康、美好的生活方式和生活态度,而通过品牌来引领一种时尚也是企业履行社会责任行为的一种。

按照我们上文的估算,年度基础性“旧改”投资额约2200亿元,年度电梯改造投资额约4200亿元。由以上试点经验和规划,可预期“旧改”资金各部分出资约为:

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人物印象

2005年大学毕业后,张海明入职北京链家。在北京做了6年后,2011年他被派到成都,负责组建成都链家,在担任成都公司总经理三年后,成都链家和伊诚地产合并。2015年4月,张海明奔赴深圳,成立深圳链家,收购并接管运营中联地产。为了尽快落地文化,提高效率,他从北京调走1000人、从成都调走500人。“每两个月回北京调一次人。等我第四次回,公司不让来了。”

房地产是一个对资金要求非常大的行业,资金的流转速度越快,越能产生效益,因此开发商求的就是短、频、快。于开发商而言,按正常房地产开发,回笼的资金早已经拿第三、四块地了。而耗费上亿设计费,聘请本纳道、Bensley、李玮珉、陈幼坚、邱德光等国际顶级大师组成的顶级设计团队精雕细琢,只为将一个项目做到极致,显然不符合常理。

[4] “旧改”大幕拉开 惠及上亿人,政府网

“我们一定还很差。”这是左晖的结论,所以贝壳顺利的核心原因在于,“解放区的人民有多渴望被解放”。今天全中国那么多房地产经纪人,那么多店东,大家有多渴望在一个规范环境下面,好好地去竞争,好好地去干活。

周永伟认为,产业集团可以把金融当成一个发动机,以实现“金融疏通血液,产业提供利润”的良性循环。金融可以实现集团业务的互补,还可以降低企业的风险,同时金融行业所带来的利润可以回报产业发展。“通过建立金融平台的方式,以加强资金结算为纽带,提高服装企业整体资金的使用效率,有效降低服装企业外部金融市场的交易成本,增加服装企业的收益和资本积累速度,带动集团产业链降本增效,最终获得较为显着的竞争优势。”在周永伟看来,产融结合能使服装企业分享金融业的高利润,在全球经济放缓的当下,实体经济投资乏力,金融业务也为服装企业提供了新的业务增长点。

[19] 成都晚报:成都老旧小区装电梯力争今年“零突破” 政府将补贴10-15万

“组织里面肯定需要这么一个人,保证组织保持一个最大摩擦力的状态。”左晖说,他希望扮演这种“找不痛快”的角色,推动组织不断挑战自己的边界。

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2、“旧改”规模有多大?

党杰是原伊诚地产联合创始人。他记得,在合并过程中,老左还给伊诚的小伙伴写了一封信。“那封信对我触动挺大的。我觉得对整个融合起到了非常好的作用,让大家能够深深感受到,跟链家合并,我们未来可以走得更好,我们一定可以去实现线上线下更好的融合,打造一个更大的平台。”

谈跨界 像艺术品般雕琢地产

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矛盾发展到后来,两家你下午开发布会,我上午也开,真是负能量值满分。左晖其实挺感慨的,中国商业竞争竟然到了如此弱的地步,“外面不管什么人在那儿天天叫,喊什么东西,这些都不重要。我只看一件事,您说要做真房源,到底干没干,您不干,我看您干什么!”

从一件夹克风靡全国,到出战米兰载誉而归;从狼图腾极致单品衬衫的一鸣惊人,到苗狼、傣狼等系列明星产品的震撼亮相……近年来,七匹狼的触角已经伸向了金融行业的主要领域,完成了实业向金融进军的多次尝试,从“纯实业”向“实业 投资”转型。这其中,既有周永伟对品牌创立初心的坚守,也有前瞻市场变化的转变。

上海试点了所谓的“6 1模式”[17],是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层,加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用,业主只需支付电梯运行费。

把生意算到骨头里

他主动提及了权威人士和“L型经济”,并问记者“你们是怎么看的”。在他眼里,十八届三中全会通过的那些改革干货,红利现在已经开始释放了出来。“‘L型经济’说明有一个较长的调整期,所以行业在调整,企业在调整,企业家思维也必须调整。”看得出,在七匹狼二度登上米兰时装周再展东方魅力后,“头狼”又开始了他精彩的演绎……

关键词阅读:左晖 贝壳

“本来是想休息一下的,毕竟创业了20多年,有点累。”说这话时,周永伟用眼睛直视着记者,可能大约要表达“这是真的”的意思吧!他说巴西里约奥运快到了,安踏的丁世忠在招呼去巴西看球,也乘机放松一下,“但是,长江商学院的那群朋友,大家都没有放松的想法,都还在狠命干,所以感觉现在还不是要放松的时候!”

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在链家COO王拥群看来,随着贝壳的诞生,链家也在完成自己的转型,发生了很多积极变化。“许多品牌进入贝壳后,都在学习链家,这给链家带来一定优越感。危机感就是,平台品牌迭代速度很快,对链家也是一种倒逼。”

不干预、大胆放权,周永伟用欣赏和鼓励的眼光,用自己的方式支持周士渊当“创二代”。他相信,周士渊将在磨砺中成长,在成长中成熟。

正文

左东华曾和左晖、彭永东聊起这些质疑。“老左反问我:咱们会做吗?我说,保证不会。他说,时间就是最好的证明。”

可以说,这些年来,周永伟在投资领域战果丰硕。无论是2004年入股兴业银行,此后逐渐增减持,最高时持股1.7亿多股,在2009年间全部套现,以成本价3元/股计数,获益在十倍以上而一战成名,成为民营企业家中做股权投资的典型性力作;还是2009年开始投资阳光保险,之后多次参与增资,使保险业成为七匹狼重要的资产配置之一;抑或是成立福建省第一家民营企业集团财务公司——福建七匹狼集团财务有限公司,国内唯一一家以服装为主业,集商业地产、投资和贸易为一体的多元化集团公司,都体现这种成绩。发起设立的集团财务公司,能够显着提升七匹狼集团成员单位结算效率,加速资金周转,有效聚集闲置资金进行理财,对七匹狼来说具有强化资源整合的重要意义。

3、钱从何来?

后来,郑州的情况一个月比一个月好,汇报的时候,彭永东也开始频频点头、微笑,“我感觉这个事成了。”何生祥说。

从服装到地产,行业差别巨大,但唯一不变的是周永伟的一个理念。

2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

差不多每个季度,包凡都和左晖见一次面。两家离得近,两人偶尔也出来喝个咖啡喝喝茶。有时候,左晖会跟包凡咨询些资本市场的事。更多时候,包凡问左晖的问题更多。他仔仔细细地问过左晖,对于贝壳发展道路上的那些风险点的考虑,“贝壳跟链家、直营跟加盟的关系如何处理,未来市场定位如何,这几年的投入产出怎么权衡等等”,两人反复探讨。

根植于狼性族群精诚团结的文化,在导入品牌文化的过程中,七匹狼没有停留在文化的表层,而是随着市场竞争的变化不断地发展“七匹狼”品牌文化,通过对男士消费时尚的深入研究,不断地酝酿出主题文化观念,使企业从单一的男式休闲服装,逐步突入皮具业、酒业等领域,从而走上了同一品牌的多元化经营之路,这种同一品牌下跨行业经营的经营战略,既使七匹狼品牌在延伸中所隐藏的经营风险不断得以化解,也逐渐促进奠定了“七匹狼”倡导男士族群新文化的品牌文化定位。

随着股权架构的调整,以及链家角色的变化,2019年3月,一批链家投资人所持股份被镜像平移到了贝壳。同期,贝壳拿到了腾讯领投的D轮投资,并且在微信九宫格里拿到了一个位置。

步入厦门七匹狼大厦,电梯升到顶层,再踏上一段星光楼梯,放眼看去,全是周永伟的收藏,石头屏风、古代的生活用具、字画。其中重量级的收藏不少,沈鹏的大幅行书,贾平凹专门为七匹狼写的“云鹤有奇翼,飞鸿响远音”,何家英、史国良、叶浅予、蔡国强等画坛顶尖大师的作品……周永伟向记者介绍起这些收藏时如数家珍,滔滔不绝……言语之间流露出周永伟对于文化艺术的青睐。

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周永伟告诉记者,未来七匹狼将在以服装业为主的基础上进一步深度参与金融创新。“七匹狼的主导产业是服装,我们想把服装产业打造成一个大时尚王国,以后不光是有个七匹狼品牌,我们还想通过资本市场并购一些有潜力或知名的服装品牌。任何一家企业要做大规模,都离不开整合资源、离不开并购。”

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另外,彭永东观察到,相比整齐划一、标准化服务的链家,做贝壳会面临很大的“方差”。他做贝壳遇到的最大问题是,如何把公司的标准变成行业的标准。“我们需要去定义大家该按这个方式走,从A到B怎么走、为什么这么走、怎么走会提高效率,改善体验。但复杂的地方在于,这行业有这么多人,凭啥要按你的走呢?再说习惯也确实不好改变。”

当大多数人还沉浸于感叹实体经济不好做时,周永伟却洞悉改革红利下,仍有很多发展机会,这是周永伟对“L型经济”的洞见。“未来十年,中国必将进行数次大的产业整合,只有做强做大才能生存。”在周永伟看来,金融业可以成为集团公司整合上下游资源的平台,并为集团提供整合信息和资源,降低整合成本,实现集团公司各板块的证券化。

目前财政支出是“旧改”主要资金来源。以河北省为例,全省老旧小区改造三年总任务,共需改造资金129.6亿元[6],计划来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元,其中,市政专营单位可筹集约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目,这部分资金占比达87%。又如淄博市2016、2017年“旧改”共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元[7],财政投入合计占总投资74%。

但毕竟贝壳是个平台,链家则是线下的中介业务,起初彭永东的想法是,让链家是链家,贝壳是贝壳,两条线的管理尽量分开,只在他这儿汇总。当时老有贝壳的人问他,“链家跟我们什么关系?”他回人家:“跟你一点关系没有。”

“地产这块,我们不做大,我们做精品,不合适的东西我们不会介入。”在周永伟看来,做一个精品,无论是服装精品还是地产精品,都是在为社会做贡献。如果拿了一幅好地,但没过几年就惨不忍睹,那即使赚了很多的钱,再去捐慈善,没有意义。“比较有梦想、比较有追求。”其实是七匹狼企业的基因,而这已经根植在企业的血液之中。

[16] 见政府网《“旧改”大幕拉开 惠及上亿人》,

最近,惠新宸发现,自己和城市总的关系越来越好。尽管大家还经常吵,仿佛陷入了死循环里,只是争端从要不要做VR,变成了“你这VR做得不行啊,搞得带看转化率上不去”。“我们不是提倡一定要融合,而是不要怕冲突,该冲突就冲突。”惠新宸说。

“年轻人有自己的想法,我们要放心、放胆、放手,给予他们追逐梦想的权利。”谈到二代时,周永伟说,“他有自己独到的投资眼光,会从年轻一代的角度思考问题。我除了在一旁提供风险控制的建议,不会有太多的干预。”

政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

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在周永伟看来,企业发展有两种途径,一种是内部管理战略。企业通过自我积累来进行发展,这需要大量的流动资金;另一种是外部交易经营战略,即企业通过并购、扩张、重组进行发展,此时需要大量并购资金。不论是哪种发展方式,都需要大量的资金,需要参与资本市场,因此产融结合是一条必经之路。

对2020年棚改总投资估测:依然假设2020年实物安置套均投资与2018年持平,且棚改执行套数在2019年基础上继续缩水20%,货币化安置比例继续下调至20%,则预计中性情况下2020年棚改投资额约为9000亿元,预期继续拖累固定资产投资0.2个百分点。

而交易平台呢,“它的特点是take rate非常低,行业大概只有2%~3%。即便达到15万亿的交易规模,其实也只有两三千亿的市场。”左晖说。

于周永伟看来,七匹狼26年一路风雨走来,从手工小作坊发展成为正在走出中国、走向世界的实力集团公司,能在纷繁芜杂的男性消费品市场上独树一帜的七匹狼,始终不断在塑造品牌文化魅力。

4)原产权单位出资。房改售房款的40%维修资金部分、60%发展资金有结余的可转化为维修资金。

2018年4月23日,左晖又将一家名叫贝壳的居住服务平台推到了众人面前,这是一个开放平台,以连接不同品牌中介,实现跨店、跨品牌交易的ACN网络为核心。

谈品牌 寸积铢累铸就企业灵魂

云顶娱乐官网下载,住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

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在权威人士定义了“L型经济”后,周永伟看到的是民营企业的机会。和十年前相比,这位在江湖中被称为“头狼”的七匹狼董事局主席,言语依然轻盈,只是在谈笑风生中更显睿智了。

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“贝壳构筑了两张网,一张是线上的网,它通过APP连接着每个用户;一张线下的网,有几十万经纪人、服务者去连接客户,我们认为它们是相互促进的。”左东华说。

“再战”米兰时装周,重构民族、品牌文化元素,尽显独特的东方设计;举办钉画收藏展,以特殊艺术形式催化纽扣、拉链、布条等废弃材料,一展品牌在时尚中注入创意元素、以艺术视角提升服装品位的独特魅力。

规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定1家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。

谁会干掉链家

“举办画展对于品位提升具有积极作用。此外,这也是服装工作者工作之余放松的好方式。七匹狼每年都会有一笔上千万元的预算,用于收藏艺术品。”

宁波市奉化区在楼宇智慧门禁系统改造方案中,与第三方合作,规定政府投融资平台承担总费用的25%,街道也承担25%,第三方承担50%。同时,承担资金“大头”的第三方公司可获得每栋楼宇门上0.5平方米指定广告位的10年经营权。

2018年5月,彭永东找李峰岩聊,问他有什么打算。李峰岩选了贝壳。彭有一点不敢相信,因为当时李和阿甘是平级,如果选贝壳的话,李是要降一级,而且要把链家的业务交出去。

如今,周士渊打算用年轻一代的商业视角,与传统的闽南企业产生不一样的化学反应,成立了启诚股权投资管理有限公司。这个涵盖创业投资、资产管理、投资顾问等领域,聚焦新经济的企业,对于很多人来说并不熟悉。但周永伟却展现出了所有的包容和睿智。

[3] 万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间,21世纪经济报道

未来已来,左晖get到了那个隐藏在变革里的、口水仗里的、唯一的指向信息:“大家骂了一年,也差不多了。今天我们每个人都需要去想想,未来到底是什么。”

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今年上半年,“飞单”一度让贝壳品质运营副总裁葛静非常头疼。平台店东入驻后,成交单子不走平台,这个事破坏了ACN合作的底层逻辑:房源共享,分工协作,危害非常大。“如何发现和制止呢?”葛静找到彭永东商量,两人都很纠结。

[6] 河北省出台老旧小区改造行动计划,中国政府网

但是在当时的链家内部,经常会讨论一个问题——谁会干掉链家,答案永远都是线上将打败线下。所以,共识早就达成了,贝壳计划只是被暂时搁置,总有一天它会被重启。“这对我们来说是一个很线性的事情。我们要找到一个很好的时机干这个活儿,相对来说更成熟、组织更有保障,以及团队的能力建设也跟得上。”左晖说,“但其实也没有一个真正完美的时候。”

“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

贝壳刚推出的时候,如视VR就在平台上上线了,负责这个项目的是技术副总裁惠新宸,一位先后在百度和新浪工作的PHP专家。在惠新宸的记忆里,VR项目的孵化过程中,有很多不愉快的片段。让那些链家的老中介们,接受新技术、新思维和新的作业工具很难,真是“人越专业越固执”。

棚改通过实物安置的直接渠道和货币化安置的间接渠道影响投资额。棚改的实物安置中,政府直接出资建设新房,直接拉动房地产投资。棚改的货币化安置中,拆迁户用安置款购买住房,直接拉动商品房销售,间接带动房地产投资。

葛静只能先从排查城市干起来。后来,她找到一些办法,先利用数据锁定一个比较小的范围,再靠线下力量,把问题最终解决掉了。“如果没有大数据策略,从一万多家门店中找到问题门店是非常难的。”

5、能敌上棚改的投资拖累吗?

包凡思考几秒后说,“一个尊重人性的人。”

[8] 按照19年5000亿的旧改计划投资额计算,18年总投资额数据缺乏。老旧小区改造的“西陵经验”,宜昌市政府网

即便是“反基因论者”左晖,也不得不承认,to C和to B的差别很大。今天的贝壳,组织已经从垂直型向生态型发展。这样组织到底该怎样搭建,需要摸着石头过河。

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