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旧改3年房价翻5倍,房企融资生死局

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:股票基金 人气:140 发布时间:2020-03-23
摘要:[摘要] 时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到,之所以被罚是由于之前的违规项目,并非最近新出的项目,但该人士并未透露所涉及的房企。 短短5个月,凭借一

[摘要] 时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到,之所以被罚是由于之前的违规项目,并非最近新出的项目,但该人士并未透露所涉及的房企。

短短5个月,凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房,房产中介周明赚足了50万。

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

时代周报记者 杨静 发自上海

今年3月,他以约1.8万元/平方米的单价入手一套65平方米的城中村房源;6月份,万科入驻这个城中村并正式启动城市更新的意愿征集工作;到了8月,这套房卖出了2.5万元/平方米的高价。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

对房企融资凛冬已至的感受,已经不止一次在业内发酵。

一进一出之间,他收获了可观的房源差价,还有1.5个点的佣金。

上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

9月11日,北京银保监局官网公示的两张罚单,再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。

这是一门特殊的生意——商品是“城中村回迁房指标”,实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑,在经城市更新之后得到确权,获得“红本”;交易双方为原村民和投资客,参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改的开发商。

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条,中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元,归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。

这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带:历史遗留的特性让它游离于监管的边缘,城市更新运动释放了其中的套利空间,诸如3年内兑现5倍收益的案例,在“买旧”圈子里口耳相传,驱动着这门隐秘生意越来越大。“如果你想入手,可以先预付定金。只要一有村民释放面积,你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种做法,不差钱,等货!”周明更具象的身份,是从事回迁房指标交易的房产中介。他说,这种回迁房的面积指标,原村民们一般以200平方米为一个单位逐次释放,整体供应货量偏少。他有一位客户,已经等了2个月仍未等到货。

闽系房企人事变动加速

这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来,陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。

投资客们热衷冒险的原因在于,商品房市场的调控力度正在持续加码,而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购,售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入,价格还拥有逐渐上涨的空间。

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

9月15日,时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到,之所以被罚是由于之前的违规项目,并非最近新出的项目,但该人士并未透露所涉及的房企。

不过,哪怕游戏规则制定得再详细,这种非法买卖依然暗藏着风险与漏洞。由于无正式产权登记,一旦交易一方违约,另外一方也难以运用法律武器保障自身权益。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

9月13日,多位房地产业内人士对时代周报记者表示,接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势,目的是引导房企融资更加合规。

城中村回迁房生意

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

在“房住不炒”的大方向下,房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。

傍晚5点左右,刚刚下过雨的天空还残留一丝灰暗。林姐匆匆吞下最后一口午餐,拔腿朝小区门口跑去。

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

监管渐严

她脚蹬运动鞋,身着一套运动服,过于休闲的装扮与惯常西装革履的房产中介相比,着实有些随意。但乍一开口,职业身份不言而喻。

最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

在8月底的业绩发布会上,融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。

“你来得正是时候。”她在约好的地点站定,还未来得及调整呼吸,脸上已挂起微笑,招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧,我带你去看房。”

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

在他的理解里,对房企融资端切入的调控,不仅仅是影响到房企拿地,更可能会蔓延到下游的销售端。

林姐在深圳生活已经20来年。她早年从事摄影工作,变化大概从10年前开始。“我老公喜欢买小产权房,后来心一横,我也开始研究。”她说,发现这份中介工作的时间更加自由,于是开店、带客……风风火火干了起来。

2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

在此番话出现的前三个月,由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》率先吹响了警报。

不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”,林姐的生意聚焦在打着旧改概念的城中村“小产权房”上。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

根据5月17日发布的23号文,过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象:禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资 债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

按照通常理解,小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制,2004年,为解决“无地可用”的困境,深圳又以城市规划“全覆盖”的方式,将特区外260平方公里土地转为国有土地,随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此,在深圳官方口径中,历来没有“小产权房”这一说法,只有违法建筑这样的称谓。

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监管部门还在“查漏补缺”。8月,一线城市、二线在内的32个城市银行,随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。

不过,过往这些年,依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续,实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。不菲的房地产利益,推动着私房、厂房在其上鳞次栉比地立起。

在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

近日,按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析,5 9月政策明显呈现三步走态势。

深圳日常所提到的“小产权房”,既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑,也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

他认为,首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”,再到第二部“严控信托”,第三步则是实质性落实,“加大整治”。

十年前,“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑,如果建于2009年6月2日之前,则被归属为历史遗留违法建筑,在符合确认产权条件的前提下,经过一定程序有可能得到确权,转为合法建筑。

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

监管加强所带来的效果正在逐渐显现。

一个不容忽视的现实是,深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有1300多万常住人口的大都市,日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。

弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

同策机构的最新数据显示,8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,这也是年内第二次断崖式下跌。

如何盘活存量用地,实现土地资源的高效再利用,是深圳破解发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”,根据深圳规土委去年的普查数据,城中村用地达到321平方公里,建设用地占全市的31%。

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

另据世联行和用益信托数据,具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减。

一场城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。政府以此绕道打开违建困局,使符合条件的历史遗留违法建筑“正名”。

比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

8月房地产全行业境外发债112亿元,环比大降77%。同样,投向房地产新增信托项目金额为616亿元,环比降低19%,同比减少40%。

用业内术语来形容,林姐卖的正是城中村以城市更新之名得到确权的回迁房指标。在深圳,诸如此类的交易异常活跃。位于原特区外龙岗的布吉、横岗、爱联,宝安的沙井、固戍等城中村密集分布区域,均成为投资客趋之若鹜的购买“热土”。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

在时代周报记者9月13日的采访中,多位地产业内人士认为,未来继续出现的融资下降,将会扩大对房企拿地的影响。

“早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“撮合”了不少回迁房指标交易。

激进过后,普遍小心谨慎

9月16日,某规模型房企投拓部人士陈波对时代周报记者表示,离开往常游刃有余的配资拿地,开发商需要时间适应。

3年旧改房价5倍翻转

依赖高杠杆、高周转和高负债,短时间内获得规模性增长,正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起,基本都这样的共性。

“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地,也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后,符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。

林姐带着新客户爬上小坡,穿过热闹的小区商业街,眼前顿然开阔,“看,京基木棉湾旧改项目就在这里。”她将手指向坡下一片参差不齐的建筑物——低矮的旧式农民房密密麻麻耸立,狭窄的小巷沿着村道延伸至深处又纵横交错。

在这种商业模式下,这些房企几乎是背着“包袱”狂奔,最近几年才逐渐放缓。

陈波说,有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子,明亮与幽暗泾渭分明:有的房子门窗早已被拆除,裸露出千疮百孔的破败;还有部分未签约的房子顽强坚守,暗自不动。

泰禾集团是闽系上市房企激进派代表,巅峰时期的2016年,其净负债率高达360%,到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此,在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下,各个房企都在转变策略以降风险。

这也就意味着,开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。

“那边是我自己买下来的两套。”林姐指了指靠近路边的一栋。这么多年辗转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村,她早已将大部分身家押注于此。

2018年,正荣地产年销售额突破千亿,达到1080亿元,当年末净负债率为74%,而上年末为183.2%,降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

9月13日,接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者,尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径,前融业务难以为继。但目前,还是有房企以符合“四三二”(“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质)标准项目为名义的融资,行业俗称“套壳”。

林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源,要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积,折算下来的单价足够便宜,不到2500元/平方米,“算是未雨绸缪吧,那时候有些风吹草动,但压根没正式提到这里要拆迁。”

2018年,融信中国净负债率140%,2019年中期,净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意,她曾对外表示,公司将继续下调公司净负债率指标,并通过两年时间优化债务架构,将安全边界进一步提升。

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