xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

深圳回迁房,房价走平即亏钱的时代来了

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:股票基金 人气:117 发布时间:2020-03-01
摘要:两年赚了7000多元/平方米。她反问客户,“以后地铁开通了,这里到达深圳福田区也就4个站,你说会不会继续升值?” “镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤

两年赚了7000多元/平方米。她反问客户,“以后地铁开通了,这里到达深圳福田区也就4个站,你说会不会继续升值?”

图片 1

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

关于“万一拆迁补偿协议未签署,原村民就已经反悔”这样更为细节的问题,周明的回答不免模棱两可,“真的出现这种情况,那就只能按照《房屋转让合同》里面提到的违约责任执行了,违约一方需要赔付双倍定金。”他说,通常签完《房屋转让合同》之后,投资客同时要支付5万元以上的定金,具体数额可以自行决定。但为了降低违约可能性,可以适当提高定金的支付额度。违约成本一提高,村民就不能轻举妄动了。

摘要

图片 2

翟弘飞带看的是小区东区一套93平方米的三房,也是唯一一套在售房源。

虽然房价暂稳,其实每天都在亏钱

因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

跨过阴暗逼仄的楼梯,翟弘飞小心翼翼将客户迎进去。原业主十年前以130多万元的“白菜价”购入这套房,近段时间急用现金,十多天前给他发微信,将价格从670万元提高到690万元,单价7.4万元/平方米左右。

图片 3

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

一进一出之间,他收获了可观的房源差价,还有1.5个点的佣金。

图片 4

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

不过,哪怕游戏规则制定得再详细,这种非法买卖依然暗藏着风险与漏洞。由于无正式产权登记,一旦交易一方违约,另外一方也难以运用法律武器保障自身权益。

而往前看,棚改货币化的政策逐渐退潮;LPR改革后,货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下,房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下,房价也会有回调压力。尽管大家都希望房价能够一直稳住,不涨也不跌,但这并不是常态,没有一种资产价格能够长时间走平,不上涨就会下跌,边际上的交易者往往决定了存量资产的价格。

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

3年旧改 房价5倍翻转

但赚钱的背后我们也需要清楚,我们买房赚的是什么钱,赚的是谁的钱?

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

十年前,“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑,如果建于2009年6月2日之前,则被归属为历史遗留违法建筑,在符合确认产权条件的前提下,经过一定程序有可能得到确权,转为合法建筑。

图片 5

这是凤凰岛资产的首次转让。

不过,佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示,这类交易一定要走正规的过户流程,并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房,很难等的。”他摆了摆手。

如果考虑到杠杆的因素,买房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

值得注意的是,邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米,以及2.5万平方米存量土地。

前述开发商负责人也透露,《房屋拆迁补偿安置协议》是这场交易中最关键的一环,比如原村民手握1000平方米的面积,转让了100平方米给投资客,开发商在与他们签约时,一般会分开两份合同各自操作。

那么资本利得的钱又是从哪里来的呢?一个本身价值100元的商品,A如果能够以150元的价格卖给B,那A就相当于赚了B 50块钱;如果B再以210块钱卖给C,那么B相当于赚了C 60块钱。但如果这个时候泡沫破灭了,商品的价格又回到了100元,那么C相当于就损失了110元,而A和B赚的钱的总和恰好也是110元。

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。”

“喝杯茶,我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中,转头拿出一套完整的签约文件。

按照中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数进行测算,过去十年我国房产的年化平均收益有14%,而其中来自纯粹租金方面的回报非常少。因为我国很多中小城市几乎没有租房市场,绝大部分城市房产的租金回报率都在3%以下,与14%的年化收益相去甚远。所以投资房产的收益主要来自房价的大幅上涨,也就是说我们赚的主要是资本利得的钱。这就像2014-2015年我国股市大幅上涨的时候,很多资金涌入股市,但他们赚的不是上市公司盈利分红的钱,而是股价上涨带来的资本利得。

图片来源:北京产权交易所官网

由于交易的这部分建筑尚未领取权属证书,在经济观察报获取的两份不同转让合同中,双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对交易房屋拥有完全的所有权,房屋不存在抵押、担保等限制,也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方,并将权利与义务一并转让给乙方;乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权,乙方有权出租、转让、继承等,甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收,拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有,与甲方及其家属无关。

结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫,同时对新经济领域放水,政策方面也在努力支持新经济,同时中美问题也有向好的方面转向的可能,在这种情况下,与其去买60倍估值的“酱油”,不如考虑下20多倍的电子龙头。

无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

“如果你想入手,可以先预付定金。只要一有村民释放面积,你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种做法,不差钱,等货!”周明更具象的身份,是从事回迁房指标交易的房产中介。他说,这种回迁房的面积指标,原村民们一般以200平方米为一个单位逐次释放,整体供应货量偏少。他有一位客户,已经等了2个月仍未等到货。

就权益资产而言,我们认为新经济领域的机会更大。周期类资产尽管估值在历史低位,股息率也都很高,但短期政策上看不到转向的利好,房地产领域的政策还在进一步收紧;而且随着房地产周期的下行,周期类行业最差的日子还远远没有到来。估值虽低、但盈利也在下行的情况下,周期类的行情很难走远。

2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。彼时,曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同,计划建设国际邮轮港、国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等,总投资额超过50亿元。

不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”,林姐的生意聚焦在打着旧改概念的城中村“小产权房”上。

2、虽然房价暂稳,其实每天都在亏钱。从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。过去买房之所以赚钱,是因为货币放水导致泡沫丛生,而当前无论从刺激的空间、还是刺激的意愿来看,再一次放水刺激房地产的可能性都不大。而只要不进行放水强刺激,房价都是易降难升,买房都要亏钱。再加上很多中小城市房产的流动性其实很差,看似之前房价上涨带来了很多浮盈,大家账面上有很多资产,但当需要用现金的时候,其实很难变现。

2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

一个有意思的矛盾点在于:按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

1、过去买房暴富,赚的是谁的钱?过去十年如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。考虑到买房自带的高杠杆,过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。但赚钱的背后我们也需要清楚,买房赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱,而赚资本利得的钱就是个零和游戏,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失。从这个角度来看,房地产和股市其实很类似,只不过房地产的周期较长而已。

但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。

与京基木棉湾旧改项目隔路相望的佳兆业南门墩旧改项目,一期已经拆迁完毕准备动工,三期尚在签约阶段,但相比木棉湾旧改项目,整体进度明显要快得多。按照林姐的预测,三期动工时间大概在一年以后。

整体来说,过去十年,我们习惯了赚快钱,习惯了高利率,这是因为当时有大水漫灌强刺激推升的资产泡沫,有城投公司不计成本举债发“红包”。但当大水漫灌不再、房地产泡沫难膨胀甚至出现收缩、城投公司举债受到限制,低利率才是常态,早适应早受益。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率下行的空间,毕竟现在的经济增速与当时不可比,房地产的泡沫程度不可比,政策的空间大小也不可比,人不能两次踏进同一条河流。

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

“签完《房屋转让合同》,最好双方一起带上前往村集团股份公司盖个公章做个见证。基本上只要村里认定,开发商也就认可了投资客的身份。”上述开发商负责人所操盘的那个城中村旧改项目,村股份公司目前办理这种见证手续通常收取1000元/平方米的手续费。

往前看,我国利率仍有较大下行空间,十年期国债利率至少能够突破2016年的低点。在利率下行的过程中,不仅仅是利率类资产,盈利分红稳定、股息率相对较高的类债券资产也具有投资价值。

对比两次股权转让,从45%股权作价49.62亿元,到现在55%股权作价48.01亿元,据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

一名在深圳中心区操盘城中村城市更新项目的开发商相关负责人告诉经济观察报,意愿征集阶段因为不确定性因素比较多,价格肯定低于正式签约阶段,也往往比市场价格低个二分之一或三分之一。

2

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

(应采访对象要求,文中周明、林姐、翟弘飞均为化名)

从融资角度来看,实体的融资需求也在回落。房地产是驱动我国信用和货币创造最重要的机器,而房地产周期向下,地方政府的隐性负债扩张也受到限制,我国的实体融资需求趋于回落。而且接下来我们认为货币政策是结构宽松,一边放水一边收水,其实最利好的还是利率债和高等级信用债。

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

以深圳一个普通的旧村改造为例,完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要6-8个月;完成专项规划编制也需要6-8个月;达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月;在拆迁补缴地价之后,签订土地出让合同还需要1-2个月。

过去买房暴富,赚的是谁的钱?

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

尤其是对于由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,原有建筑存在不符合安全生产等问题,如果属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

图片 6

而从此次北交所挂牌资料看,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子,明亮与幽暗泾渭分明:有的房子门窗早已被拆除,裸露出千疮百孔的破败;还有部分未签约的房子顽强坚守,暗自不动。

3、未来应该买什么?利率债 新经济。从去年以来,我们一直看好利率债的投资机会,从基本面、融资和国际比较等多个维度去看,我国利率仍有较大下行空间,十年期国债利率有望降至2.6%以下。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率下行的空间,毕竟现在的经济增速与当时不可比,房地产的泡沫大小不可比,政策的空间大小也不可比,人不能两次踏进同一条河流。就权益资产而言,我们认为周期类的行情很难走远,消费类估值明显偏高,更多更大的机会在于新经济领域。结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫,同时对新经济放水,政策方面也在努力支持,同时中美问题也有向好的方面转向的可能,在这种情况下,与其去买60倍估值的“酱油”,不如考虑下20多倍的电子龙头。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

按照通常理解,小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制,2004年,为解决“无地可用”的困境,深圳又以城市规划“全覆盖”的方式,将特区外260平方公里土地转为国有土地,随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此,在深圳官方口径中,历来没有“小产权房”这一说法,只有违法建筑这样的称谓。

从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

繁华落尽被叫停的填海项目

周明的办公室坐落在一栋商务大厦里10层的一角。足足超过20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下,清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……

而消费类估值明显偏高,并不是所有的消费品都能像茅台一样,具有投资品的属性,也并不是所有的食品都像茅台酒储存越久越有价值。与其去追求如此贵的消费股,不如多关注下新经济领域的机会。

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

“早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“撮合”了不少回迁房指标交易。

但是每年持有房子的成本其实很高,首先是买房的资金成本,当前至少也有将近5%;还有房屋折旧带来的成本,房龄为3年的房子和10年的房子卖的价格肯定不一样,这其中的差距就是房屋折旧带来的影响。根据复旦大学2012年的测算,上海市房产平均每年折旧率在3%-5%之间,我们就按照4%来算,持有房产的总成本也有将近9%,而收益只有1.2%都不到。所以从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。当然像学区房这种能带来额外收益,可以弥补一部分亏损,但对于绝大多数房产来说,已经开始亏钱。

两次转让5年间缩水超20亿元

一个不容忽视的现实是,深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有1300多万常住人口的大都市,日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。

房地产和股市在很多方面很类似,只不过一个重要区别在于,股市的牛熊周期相对较短,比如过去十年同样的“游戏”我们经历了很多次,最终发现股指还没有十年前高;而房地产的牛熊周期更长,过去十年我们经历了几轮小周期,但一轮房地产的大周期我们还没有走完。

图片 7

周明早已应对自如,“只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章,就表明确权已经完成。”

如果房价不涨,那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

“如果你想回报快一点,买三期,3.5万元/平方米。”林姐抛出第二个投资建议,2017年,她的购入价还在2.7万元/平方米左右。

来源:李迅雷金融与投资

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。“生态立省”之后,这部海南填海造地史或终将成为往事。

本文由云顶娱乐官网下载发布于股票基金,转载请注明出处:深圳回迁房,房价走平即亏钱的时代来了

关键词:

上一篇:四家晋企入选省企业百强榜单,光大宏观

下一篇:没有了

最火资讯