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惨遭甩卖,地产中介人的黄金周

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:股票基金 人气:68 发布时间:2020-02-15
摘要:企业头顶融资的“紧箍咒”,投资者却脚踩增持的“风火轮“,房地产行业注定要成为市场关注的焦点。 一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。 在海南楼市的鼎盛时代,

企业头顶融资的“紧箍咒”,投资者却脚踩增持的“风火轮“,房地产行业注定要成为市场关注的焦点。

一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

最近两个月,房地产金融受到全方位监管,楼市资金的“水龙头”被进一步拧紧,这也让很多投资者对房地产行业的未来高喊看空。不过,不少的产业资本、金融资本却依然对地产行业的投资价值和发展前景继续信心满满,并且公开对相关标的做出了增持的举动。

这个行业不缺高薪,也不缺守着底薪苦苦挣扎的新人。几个月内,如果业绩靠谱,就可以从新人跃升至经理级。

两次转让5年间缩水超20亿元

统计数据显示,仅9月以来,A股公司就有金融街、卧龙地产、香江控股、滨江集团、广宇集团等5家地产类上市公司发布了实控人或其他资本增持的公告,涉及的资金规模并非小数目,比如金融街、香江控股的增持涉资分别达到了7.59亿元、5.95亿元。

反之,亦然。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

而H股公司中,富力地产获摩根大通增持,涉资2081.67万港元;龙湖集团被大股东吴亚军家族信托(Charm Talent International Limited)增持540.64万港元。

他们在一线城市的焦虑,可能来自每一天与同行谍战般的斗智斗勇,拿健康换业绩;

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一边是唱空的“友情“,一边是唱多的”爱情“,这是否让你唱起了“左右为难“?

他们在二线城市的底气,可能来自背后不为人知的付出,以及由此得来的稳定业绩;

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融资难,地产行业难免被唱衰

他们在小城市的勇气,可能来自几十年来的坚守,以及独有的业务模式。

图片来源:北京产权交易所官网

房地产行业一直是最受投资者关注的行业之一。就目前来看,房地产企业融资难已是少有争议的事实。

这个国庆假期,每日经济新闻记者分别记录了一二线城市和一个四线小城的中介人物现状。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,23号文针对房企的一些“曲线”融资方式作出了指示,禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资 债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

一线城市样本:上海

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

最近,这种限制房企融资的趋势又出现了进一步强化,比如较多信托公司在窗口指导的要求下,房地产信托业务规模不能新增,信托公司投向房地产领域的资金规模和比例在7月份后都出现了明显的下滑。另外,监管层还对房地产开发贷款也进行了限制,规定余额不能超过3月底的规模。

出镜人物:杨浦区某中介门店经纪人汤浩然

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

由此可见,房企近来面临的融资环境可谓严峻。对此,融创中国董事长孙宏斌曾在8月底的公司业绩发布会上用“史无前例”一词来形容严峻之程度。而联讯证券首席经济学家李奇霖则干脆表示“房企融资的凛冬已至“。

时间:10月2日

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

房地产行业向来就是资金密集行业,在融资端口被极度收紧后,行业后续的投资力度大概率出现加速下行是完全可以预料的,而且这种趋势将会持续一定的时间,最终传导给大部分房企的将会是致命的结果。

眼看着“金九”泡了汤,小汤和他的同事们对十月行情充满了期待。但十一当天,上海受台风影响,下起了暴雨,雨水滴滴答答延续到长假第二天,大家都坐不住了。

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

由于利空非常,房地产行业也立即出现了投资者“用脚投票“的现象。整个8月,A股房地产板块指数大跌6.08%,跌幅远超大盘,上证指数当月跌幅为1.58%。

“上个月也是月初一场台风加暴雨,硬生生把金九刮成了淡季。”他们显然对这种不太好的开头忧心忡忡。

因此房价还是要分两大块,一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人;一部分是市场经济调节开发房地产,允许有钱的人改善住房条件。”

不过,一味唱空是否可取呢?多方资金已酝酿抄底,并付诸行动。

好在上班时分并没有下雨,小汤对这一天的工作充满了信心。“今天会有两档客人带看,都是昨天约好了,下大雨改到今天。”

2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。彼时,曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同,计划建设国际邮轮港、国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等,总投资额超过50亿元。

慧眼识珠,金融产业资本轮番上阵

这家门店开在杨浦区三大公立名校之一——控江路第二小学低年级部正门口,以学区房买卖为“特长”,向来不愁生意上门。但这几个月,民办学校摇号的消息一传出来,虎爸虎妈们揣测着公立学校摇号也不远了,买学区房的意志开始动摇,连带着中介也躺枪。

可如今,据北京产权交易所公示信息,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

在行业利空来袭时,总是有一些善于发现机会和敢于挖掘价值的资金存在,这就是市场的最大魅力之一。

“前段时间学区房交易最火热的时候,那边小区20来平方米的老老老破小,只能挂挂户口那种,220万元急卖,一个小时就成交!”小汤无奈地说,“摇号政策一出,不少原本在看学区房的客人都搁置了,这两个月一下子冷清了不少。”

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

从公开的信息来看,不少的产业资本、金融资本依然对房地产行业表示看好,并用增持行动表达了看法。

AM9:35 来了第一组客人

据当时的媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天内“秒光”。2010年~2011年,凤凰岛房价最高时达到了15万~16万元/平方米。然而,从2013年开始,热潮褪去,凤凰岛房价现“腰斩”,跌至7万元/平方米,被“套牢”的投资客不计其数。

9月5日,广宇集团发布公告表示,该公司实际控制人王轶磊的一致行动人单玲玲于9月4日增持公司股份1385700股,占该公司总股本的0.18%,增持金额为460.75万元。单玲玲表示,自2019年9月4日至2020年3月3日,计划合计增持金额不低于1000万元,此次增持是基于对该公司未来持续稳定发展的信心、对该公司价值和管理团队的认可、对该公司股票价值的认真分析与合理判断而作出的决定。

这是当天上午唯一一组较有诚意的客户,也是一整天里沟通最久的一组。

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

9月9日,金融街发布公告称,该公司股东长城人寿保险股份有限公司于9月6日在二级市场以大宗交易方式受让了四家公司所持有的金融街股份,转让数量总计89026229股,占金融街总股本的2.9785%,转让价格为8.53元/股,涉资约7.59亿元。

勤快的小汤赶紧上前,顺着客人的目光,介绍起橱窗上的房源。“您想看学区房还是普通自住?”

但不容忽略的是,待重组全部完成后,凤凰岛邮轮港将成为中国交建并表子公司,而三亚凤凰岛发展、三亚凤凰岛置业将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

9月11,香江控股发布公告称,金鹰基金、金元顺安拟分别将其持有的1.18亿股、1.18亿股转让至该公司控股股东南方香江的股票账户,每股转让价格为2.52元,南方香江此次合计受让的股份总数为2.36亿股,占该公司总股本的6.955%,股份转让价款合计5.95亿元。

“买了放着。”

这是凤凰岛资产的首次转让。

同一日,滨江集团发布公告表示,实际控制人、董事长戚金兴于9月10日、11日通过二级市场合计增持了该公司股票258.48万股,占该公司总股本的0.08%。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。

“您看中的这个小区,总价在800万元上下。房型非常正,装修也挺好。”

而从此次北交所挂牌资料看,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

9月16日,卧龙地产集团股份有限公司发布关于股东权益变动的提示性公告称,浙江龙盛在2019年8月19日至2019年9月16日间通过上海证券交易所系统以集中竞价方式增持股份35055989股,占该公司总股本的5.00%。

“太贵。”客人惜字如金。

海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%,新疆大正宝通创业投资有限公司20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

在此之前,中国平安刚完成买入中国金茂15.2%股份,位居该公司第二大股东。泰康人寿则再次增持保利地产0.97%股权,将持股比例上升至6.27%。

但小汤并不介意,据每日经济新闻记者观察,客户从店外聊进店里,再聊出店门外,短短20分钟,他已经把基本情况摸了个透,并快速记到手机里。

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金融资本、产业资本轮番增持地产股,表明房地产资产不仅契合资本配置的需要,并且依然具备一定的投资价值。

客人刚走,雨又来了,一群人对着没完没了的雨两眼发直。

制图:每日经济新闻

长线有机会,地产股投资逻辑值得关注

小汤的同事指挥几个徒弟:“电话打起来,别玩手机!”

值得注意的是,邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米 ,以及2.5万平方米存量土地。 对比两次股权转让,从45%股权作价49.62亿元,到现在55%股权作价48.01亿元,

地产股的投资机会和投资价值又体现在哪里呢?

“我们这一行,说到底还是要靠勤奋,一刻也不能松懈。”小汤悄悄告诉记者。

据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

首先,从估值方面看,2012年至今,房地产板块估值的峰值和底部相对稳定,截至9月18日,地产板块动态PE为7.3倍,比2018年10月18日的底部估值水平高6%,已处在近几年的次低位,一些优势地产股显然已经具备长期配置价值。

雨水稍小一些,“发哥”第一个拎着广告牌出门了。记者看了一眼手机,刚好10:00整。小汤告诉记者:“出去驻守,这是主动出击获取客户的办法。通常地铁站、超市、路口是最佳驻守点,只要把牌子往那儿一竖,自己机灵一点儿,一天下来总有收获。”

繁华落尽被叫停的填海项目

其次,股息国债利差或持续走高,又使得地产股的长线投资价值更加凸显,这也是保险资金钟情地产股的原因之一。继2018年7-8月、10月以及2019年初后,地产板块的股息率再次与10年期国债收益率基本持平,达到3.1%。华创证券预计,在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下,后续10年期国债收益率继续下行趋势,而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高。

但这种收获并不会很快转化成“战果”,上海人爱凑热闹,别看动不动能凑一大群人,说散就散了。忙着打电话的小汤忍不住说:“10个人里头有一个留电话的,就算不错的了。真有诚意也未必在你手上成交,但不干不行。”

事实上,在海南,称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

尤其值得提及的是,主流房企的分红比例并不小,数据显示2015-2018年10家主流房企的平均分红比例为37%,这样的分红情况对于保险资金和产业资本等长线资金显然具有不可忽视的吸引力。

话音未落,旁边的两位小姐姐也走了,笨重的广告牌衬得她们格外娇小。

其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。” 无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

最后,针对因政策收紧而导致行业普遍融资困难的问题,分析人士则建议投资者理性分析和区别对待。总体而言,优质房企依然是银行的主要客户,而对非标融资较为依赖的中小房企显然对开发贷收紧等政策逼迫更有压力,因此,所谓“房企融资难“具有一定的结构性。从这个角度看,那些具有信用优势、周转速度和产品影响力的优质房企依然不愁没钱赚,而对应的公司股票则值得投资者保持关注。

“您好,我是我爱我家的小汤,请问您最近还在看房子吗?哦哦,那扰了,再见!”

但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。 2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

从另一侧面看,政策端和融资端的边际收紧,表明房地产行业必将迎来新一轮洗牌,其结果将加速地产公司集中度提升,行业若出现优胜劣汰、强者恒强的局面,对地产板块估值的提升未尝也不是一种刺激。

同样的话重复快30多遍后,他忍不住起身出门,点了一根烟。

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

关键词阅读:产业资本 地产

PM12:10 按时吃饭、点外卖是奢侈品

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠,堪称是中国最魔性的人工岛,形似八卦阵图,耗资50亿元打造,比358个足球场还大。

接近午饭时间,并没有外卖小哥集中出现。“午饭叫外卖?太奢侈了,开单了才会享受一下。”门店的秦经理事后解开了记者的疑惑,“有的人出去买几个包子,业绩不好收入不高的,就买两块钱的挂面回宿舍煮一煮。”

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。

下雨天比较清闲,大家基本上能按时吃上饭。但这就意味着客人太少,反而让人更加焦虑。

然而,那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工,距离资金回笼尚不知何时。

“比起不能按时吃饭,我更担心没有活儿干啊。”

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

趁着放晴的当口,记者顺着门店所在的街道走了一圈,发现了近10家大大小小的房地产中介,而这条街道40步以内,就盘踞了四家,竞争可见一斑。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。

因此“做家门口生意”的中介们,近距离向外拓客一靠驻守、二靠客人上门,都靠不住的时候,往往开始想办法从别人手里抢客人。

“生态立省”之后,这部海南填海造地史或终将成为往事。

PM 13:00 雨一直下

原本打算出去验收一套房子然后驻守,又让一场雨“留”在了店里。“说出来你都不信,跟了一年半的客户,四五百万的交易眼看要成交,被不知名的中介两条中华就撬掉了。”回忆起去年的失手,小汤陷入了沉默。

秦经理无奈地说:“一些小中介没有房源资源,就拼命压低中介费,买家和房东一旦‘手拉手’去找他,他只需要帮着打印合同,送送资料,两条中华当然比3个点中介费便宜多了。”

中介行业底薪微薄,花时间花精力跟的客户最后开不了单,大家都知道意味着什么。

因此,一旦需要带看,保护房源、保护客源、甩掉“尾巴”,就成了和促成交易同等重要的事情。

PM13:45 出发验房 甩掉“尾巴”

每日经济新闻记者和小汤、秦经理一同去几百米外的小区内验收一套二手房。他们提醒记者,如果你猛然回头,会看到各家中介跟在后面,一个不当心,就会凑上来套近乎了。

这套老式房屋建于上世纪50年代,经改建后从3层变为5层,产证也相应更新。进入小区,记者放慢了脚步回头张望,果然看到挂着不同吊牌的“白衬衫”从身边走过,并装作不在意地打量着记者。

等他们都走远,小汤带着记者拐进了单元门,拿钥匙打开房门,开始验收。快要结束时,他说,那些人都没走,等会出去你还会见到他们。

但事实上,每一个房产中介都在经历着同样的纠结:这边防着别人,那边也被别人盯防。如同谍战剧一般,天天在上演。“多多少少都干过这样的事儿。”大伙儿闲聊的时候笑着说。

“我唯一能做的,就是把客人送上地铁。”面对记者的惊讶,他继续说,“有时候即使这样都防不住,有同行直接跳上地铁跟着客户走了,再慢慢撬走客户。”

躲过了同行的尾随,小汤和秦经理坐在便利店里,和记者继续聊起上午的话题。“我们这一行,基本上个个有胃病。”

这时候,仍然有别家中介的小伙子“碰巧”路过便利店,并有意无意地向记者三人望上一眼。秦经理淡定地拿起手机给同事打电话:“你们去1200弄带看是哇?注意身后有‘尾巴’。”

挂了电话,他继续说:“客户一多,就顾不上吃饭了,一半是节奏起来了没法吃,另一半也是因为期待成交而产生的亢奋。有一次客户中午看房,看完就打算签约了,我们空着肚子带看,接下去就是准备双方洽谈,从白天谈到半夜,等签好所有文件回到家,已经是半夜两点了,这还吃啥?”

PM15:10 趁着天晴摆摊驻守

终于等到放晴,小汤扛来的广告牌有了用武之地。他选了地铁口的一处街角,刚一放好牌子,就有人围了上来。

由于在这一片工作时间久了,来来往往的仿佛都是熟人,小汤“阿姨”、“叔叔”不停地打招呼。

一位来打听挂牌价的阿姨和小汤聊了几句,说出自己的门牌号,小汤马上反应过来:“哟,您楼下住的是张阿姨吧?”

“对对对,你怎么知道?”

“她在我这里挂牌的,你们一样的房型,她刚刚走过去,咱们留个电话,您再去问问她!”

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