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旧改3年房价翻5倍,房价走平即亏钱的时代来了

来源:http://www.shuixiangpifa.com 作者:股票基金 人气:132 发布时间:2020-01-31
摘要:同样中国恒大也给出了拿地的前提条件,“除非有政策的利好,投资态度谨慎”。 从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。 我们测算了过去十年我

同样中国恒大也给出了拿地的前提条件,“除非有政策的利好,投资态度谨慎”。

从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

一进一出之间,他收获了可观的房源差价,还有1.5个点的佣金。

“于房企而言,我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大;二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险。” 近日,联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告》发布会上提示。

所以其实纯粹赚资本利得的钱就是个零和游戏,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失,损失的金额就是前人们获得的收益。2015年我国股票市场异常波动的时候,最后持有股票的投资者就要承担损失。

即便面临法律风险与投资安全隐患,但无论投资客、村民,还是中介均习以为常。

在8月底的业绩发布会上,融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。

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9月4日,广东省人民政府发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》出炉,文件瞄准“三旧”改造中的入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等难点,针对性地提出19条深化改革措施。

监管部门还在“查漏补缺”。8月,一线城市、二线在内的32个城市银行,随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。

从基本面角度看,经济和通胀都处于下行通道。背后主要是房地产的大周期和小周期都在回落,决定了宏观经济增速仍会向新常态收敛。且我国居民资产主要配置在房地产,房地产带来的财富效应非常大,也会影响居民的消费行为。通胀方面,尽管猪肉在涨价,我国核心CPI已经达到三年低位,根据我们的测算,PPI跌幅还会进一步扩大。经济增速决定了投资回报率,而投资回报率下降将驱动我国利率下行。

“喝杯茶,我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中,转头拿出一套完整的签约文件。

业内也有担忧。“相比较而言,小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱。因为资金和资源正在向头部房企聚焦。”陈波表示。

而消费类估值明显偏高,并不是所有的消费品都能像茅台一样,具有投资品的属性,也并不是所有的食品都像茅台酒储存越久越有价值。与其去追求如此贵的消费股,不如多关注下新经济领域的机会。

周明早已应对自如,“只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章,就表明确权已经完成。”

8月30日,深交所披露的公开信息显示,碧桂园发行的“华西 碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过,拟发行金额为18.31亿元。

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林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源,要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积,折算下来的单价足够便宜,不到2500元/平方米,“算是未雨绸缪吧,那时候有些风吹草动,但压根没正式提到这里要拆迁。”

对房企融资凛冬已至的感受,已经不止一次在业内发酵。

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“如果你想回报快一点,买三期,3.5万元/平方米。”林姐抛出第二个投资建议,2017年,她的购入价还在2.7万元/平方米左右。

该模式没有明确被列入23号文中,因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同,尚有操作的空间。不过截至发稿,时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市。

1、过去买房暴富,赚的是谁的钱?过去十年如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。考虑到买房自带的高杠杆,过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。但赚钱的背后我们也需要清楚,买房赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱,而赚资本利得的钱就是个零和游戏,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失。从这个角度来看,房地产和股市其实很类似,只不过房地产的周期较长而已。

深圳日常所提到的“小产权房”,既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑,也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

而万科在考核回款时已经不设定具体数字,取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态,每个季度调整一次,为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

直到棚改货币化刺激政策加码,中小城市房价才企稳回升,而棚改货币化是一种类似于QE的强放水模式,相当于给一部分居民资金到市场上买房,然后将房价稳住甚至还出现了上涨。而买房和买股票是一样的,从来都是买涨不买跌,更多的居民涌进楼市推动了这一波中小城市房地产市场的共同繁荣。所以本来在五年前就应该见顶回落的大周期,在政策的强刺激下,又出现了一波大繁荣。

周期,这是所有城市更新项目都必须解答的一道难题。按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法,正常情况下,一个旧改项目的转化周期大概五年。

此外,像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等,正在等待监管层受理的道路上。

按照中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数进行测算,过去十年我国房产的年化平均收益有14%,而其中来自纯粹租金方面的回报非常少。因为我国很多中小城市几乎没有租房市场,绝大部分城市房产的租金回报率都在3%以下,与14%的年化收益相去甚远。所以投资房产的收益主要来自房价的大幅上涨,也就是说我们赚的主要是资本利得的钱。这就像2014-2015年我国股市大幅上涨的时候,很多资金涌入股市,但他们赚的不是上市公司盈利分红的钱,而是股价上涨带来的资本利得。

前述开发商负责人也透露,《房屋拆迁补偿安置协议》是这场交易中最关键的一环,比如原村民手握1000平方米的面积,转让了100平方米给投资客,开发商在与他们签约时,一般会分开两份合同各自操作。

在此番话出现的前三个月,由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》率先吹响了警报。

事实上,买房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

短短5个月,凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房,房产中介周明赚足了50万。

根据2019年上半年的财报,民营房企的融资成本普遍在6% 9%。头部房企碧桂园、万科集团、中国恒大、融创中国的平均融资成本已经在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集团和富力地产则分别达到9.3%和6.48%。

那么资本利得的钱又是从哪里来的呢?一个本身价值100元的商品,A如果能够以150元的价格卖给B,那A就相当于赚了B 50块钱;如果B再以210块钱卖给C,那么B相当于赚了C 60块钱。但如果这个时候泡沫破灭了,商品的价格又回到了100元,那么C相当于就损失了110元,而A和B赚的钱的总和恰好也是110元。

周明用来游说客户的案例,则更有吸引力。位于深圳龙岗中心城的恒大城市之光,同样是一个旧改而来的项目。2015年尚未拆除重建之前,这一片区域的回迁房指标还不到7000元/平方米,去年项目入伙之后,现在房价已经攀升到3.5万元/平方米左右。

公开信息显示,多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解,加速销售回款成为开发商的重要资金来源。

但是每年持有房子的成本其实很高,首先是买房的资金成本,当前至少也有将近5%;还有房屋折旧带来的成本,房龄为3年的房子和10年的房子卖的价格肯定不一样,这其中的差距就是房屋折旧带来的影响。根据复旦大学2012年的测算,上海市房产平均每年折旧率在3%-5%之间,我们就按照4%来算,持有房产的总成本也有将近9%,而收益只有1.2%都不到。所以从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。当然像学区房这种能带来额外收益,可以弥补一部分亏损,但对于绝大多数房产来说,已经开始亏钱。

“想要买的人很多,就是房源比较少。”林姐打开手机里的一个视频,放到新客户面前,“你看,这么多人挤在律师楼办理见证,火得不得了。”

监管渐严

3、未来应该买什么?利率债 新经济。从去年以来,我们一直看好利率债的投资机会,从基本面、融资和国际比较等多个维度去看,我国利率仍有较大下行空间,十年期国债利率有望降至2.6%以下。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率下行的空间,毕竟现在的经济增速与当时不可比,房地产的泡沫大小不可比,政策的空间大小也不可比,人不能两次踏进同一条河流。就权益资产而言,我们认为周期类的行情很难走远,消费类估值明显偏高,更多更大的机会在于新经济领域。结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫,同时对新经济放水,政策方面也在努力支持,同时中美问题也有向好的方面转向的可能,在这种情况下,与其去买60倍估值的“酱油”,不如考虑下20多倍的电子龙头。

“早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“撮合”了不少回迁房指标交易。

“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。

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不过,佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示,这类交易一定要走正规的过户流程,并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房,很难等的。”他摆了摆手。

央企房企在发债上的优势也较为明显。以中国恒大和招商蛇口为例,前者今年来的多笔债权,利率达到9% 11%之间,而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券,票面利率0.1%。同时截至8月以来,40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中,招商蛇口占据4笔。

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他也不忘安抚客户——他所经手的交易里,从来都没发生过此类问题。说到底,主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。

自然,如何融到钱,受到关注。

既然房产的投资价值下降,未来应该投资什么呢?从去年以来,我们一直看好利率债的投资机会,往前看,我们认为我国利率仍有较大下行空间,十年期国债利率有望降至2.6%以下。

关键词阅读:旧改 回迁房 城中村 灰色 佳兆业

在“房住不炒”的大方向下,房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。

房地产和股市在很多方面很类似,只不过一个重要区别在于,股市的牛熊周期相对较短,比如过去十年同样的“游戏”我们经历了很多次,最终发现股指还没有十年前高;而房地产的牛熊周期更长,过去十年我们经历了几轮小周期,但一轮房地产的大周期我们还没有走完。

关于“万一拆迁补偿协议未签署,原村民就已经反悔”这样更为细节的问题,周明的回答不免模棱两可,“真的出现这种情况,那就只能按照《房屋转让合同》里面提到的违约责任执行了,违约一方需要赔付双倍定金。”他说,通常签完《房屋转让合同》之后,投资客同时要支付5万元以上的定金,具体数额可以自行决定。但为了降低违约可能性,可以适当提高定金的支付额度。违约成本一提高,村民就不能轻举妄动了。

9月11日,北京银保监局官网公示的两张罚单,再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。

如果考虑到杠杆的因素,买房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带:历史遗留的特性让它游离于监管的边缘,城市更新运动释放了其中的套利空间,诸如3年内兑现5倍收益的案例,在“买旧”圈子里口耳相传,驱动着这门隐秘生意越来越大。

近日,按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析,5 9月政策明显呈现三步走态势。

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“你来得正是时候。”她在约好的地点站定,还未来得及调整呼吸,脸上已挂起微笑,招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧,我带你去看房。”

监管对房企融资的严控,并不意味着对融资的一刀切。

摘要

傍晚5点左右,刚刚下过雨的天空还残留一丝灰暗。林姐匆匆吃完饭,拔腿朝小区门口跑去。

融资成本的高低、融资额度的大小,正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说,当下的情况并不乐观。

从融资角度来看,实体的融资需求也在回落。房地产是驱动我国信用和货币创造最重要的机器,而房地产周期向下,地方政府的隐性负债扩张也受到限制,我国的实体融资需求趋于回落。而且接下来我们认为货币政策是结构宽松,一边放水一边收水,其实最利好的还是利率债和高等级信用债。

确权与风险

9月16日,某规模型房企投拓部人士陈波对时代周报记者表示,离开往常游刃有余的配资拿地,开发商需要时间适应。

结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫,同时对新经济领域放水,政策方面也在努力支持新经济,同时中美问题也有向好的方面转向的可能,在这种情况下,与其去买60倍估值的“酱油”,不如考虑下20多倍的电子龙头。

周边楼龄相近的小区,在售房源均价大概6万元/平方米左右。一周前已有两个意向买家先后踩盘,出价675万元,但刚刚筹集到资金的业主,不肯将价格稍降些许。

陈波说,有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

过去十年,早买房、多买房的都赚得盆满钵满,有的通过买房实现了财务自由;而现在尽管整体房价没有大跌,但考虑到持有房产的高成本,购买或持有房产者其实每天都在不知不觉的亏钱。当买房亏钱的时代来临,现在究竟应该投资什么?延续上篇专题《“快钱”还是“慢钱”——从利率的十年震荡史说起》的思路,我们对过去和当前的投资方向做一些思考。

跨过阴暗逼仄的楼梯,翟弘飞小心翼翼将客户迎进去。原业主十年前以130多万元的“白菜价”购入这套房,近段时间急用现金,十多天前给他发微信,将价格从670万元提高到690万元,单价7.4万元/平方米左右。

中小型房企困局

中泰宏观每周思考第44期

两年赚了7000多元/平方米。她反问客户,“以后地铁开通了,这里到达深圳福田区也就4个站,你说会不会继续升值?”

云顶娱乐官网下载,头部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭辉控股,根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍,为了回款,公司专门成立了回款小组,“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款,是旭辉集团下半年的发展策略”。

过去赚钱主要靠涨价,现在亏钱也主要是因为房价不涨。但如果房价一直不涨甚至出现下跌,你会一直持有一种亏钱的资产吗?事实上往前看,我们认为房价不仅很难大涨,而且大概率会出现明显回调,主要原因是货币不再大水漫灌。过去之所以各类泡沫丛生,最根本的原因是货币放水,做投资赚慢钱的少、做投机赚快钱的多。尤其是当经济下行的时候,我们在货币放水的同时,将房地产作为托底经济的重要手段,资金大量涌入房地产领域,泡沫膨胀严重。

一个有意思的矛盾点在于:按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

他认为,首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”,再到第二部“严控信托”,第三步则是实质性落实,“加大整治”。

但现在来看,我国各线城市的房价都已经非常高,中小城市的房屋空置率也很高,经济和金融的系统性风险非常大,已经很难再放水刺激。而且中美贸易问题的出现,也让大家彻底明白,仅仅靠建房子、修路这种效率较低的投资,尽管能够短期拉动经济,却不能持续推动经济增长。如果经济发展是如此简单的事情,那我们把房子和道路都拆掉重新修建一遍,短期GDP想达到多少目标似乎都不难,但这种做法对长期经济增长又有多大帮助呢?外部压力的提醒之下,还是要注重技术进步和经济效率的提升。所以无论从刺激的空间、还是刺激的意愿来看,再一次放水刺激房地产的可能性都不大。

由于交易的这部分建筑尚未领取权属证书,在经济观察报获取的两份不同转让合同中,双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对交易房屋拥有完全的所有权,房屋不存在抵押、担保等限制,也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方,并将权利与义务一并转让给乙方;乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权,乙方有权出租、转让、继承等,甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收,拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有,与甲方及其家属无关。

同策机构的最新数据显示,8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,这也是年内第二次断崖式下跌。

从国际比较来看,我国利率债也具有较大的吸引力。过去十年,我国是全球经济增量的主要来源,而我国经济增速向新常态回归,决定了本轮全球经济很难找到增量需求替代,下行周期会很长。当前美国十年期国债收益率已经降至1.6%以下,欧洲主权债务利率已经降为负值,只有新兴经济体利率比较高。但其它新兴经济体的体量还较小,存在很多不稳定因素,汇率波动也较大。我国经济体量大,产业结构健全,汇率经历了明显的贬值后,释放了一定的风险,比较来看,我国利率债税前收益有4%以上,具有较大吸引力。

《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件,后一份则是投资客与开发商之间的正式约定。

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